Stopy procentowe, kredyty i sprzedaż mieszkań w Polsce – 2026

Jak wygląda dziś rynek mieszkaniowy w Polsce? Na 8 sierpnia 2026 r. stopy procentowe NBP pozostają stabilne po marcowej obniżce, popyt na kredyty mieszkaniowe nadal rośnie, a najnowsze pełnoroczne dane GUS pokazują wzrost liczby sprzedanych lokali w 2024 r. Poniżej oddzielamy twarde statystyki od interpretacji.

Stopy procentowe NBP w sierpniu 2026 roku

Po posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej z 7–8 lipca 2026 r. podstawowe stopy procentowe NBP pozostały bez zmian. Stopa referencyjna wynosi 3,75%, lombardowa 4,25%, depozytowa 3,25%, redyskontowa weksli 3,80%, a dyskontowa weksli 3,85% w skali roku.

Ostatnia zmiana nastąpiła w marcu 2026 r., gdy RPP obniżyła stopę referencyjną o 0,25 punktu procentowego, z 4,00% do 3,75%. Lipcowa decyzja oznacza utrzymanie stabilnych warunków dla kredytobiorców, ale nie jest obietnicą kolejnych obniżek.

Sytuacja kredytowa w Polsce

Popyt na kredyty mieszkaniowe nadal rośnie

Według BIK w czerwcu 2026 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 15,8% wyższa rok do roku. O kredyt mieszkaniowy wnioskowało 42,83 tys. osób, wobec 37,40 tys. rok wcześniej, czyli o 14,5% więcej. W porównaniu z majem liczba wnioskodawców spadła jednak o 5,0%.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 506,64 tys. zł. Była o 6,2% wyższa niż rok wcześniej i o 0,2% wyższa niż w maju 2026 r. To rekordowa średnia wartość wniosku odnotowana przez BIK.

Rośnie także wartość udzielanych kredytów

W analizie rynkowej BIK banki i SKOK-i udzieliły w czerwcu 2026 r. o 40,7% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a ich wartość była wyższa o 50,3%. Czerwcowa akcja kredytowa przekroczyła 13 mld zł. W pierwszym półroczu 2026 r. banki udzieliły finansowania mieszkaniowego o wartości około 74 mld zł, czyli prawie o 60% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Ile mieszkań sprzedano w Polsce?

Najnowsza pełna roczna seria GUS dostępna w Banku Danych Lokalnych obejmuje 2024 r. W tym roku sprzedano 262 865 lokali mieszkalnych, wobec 250 308 lokali w 2023 r. Oznacza to wzrost o około 5,0%.

GUS odnotował również 258 950 transakcji kupna i sprzedaży lokali mieszkalnych w 2024 r., wobec 245 528 transakcji rok wcześniej. To wzrost o około 5,5%. Liczba sprzedanych lokali i liczba transakcji nie są tym samym wskaźnikiem, dlatego warto rozdzielać te pojęcia.

Ważne ograniczenie danych GUS

Dane GUS o sprzedaży lokali są publikowane z opóźnieniem i w tej serii najnowszy kompletny rok to 2024. Nie należy przedstawiać ich jako bieżącej liczby transakcji z 2026 r. Do oceny aktualnej sytuacji lepiej zestawić je z bieżącymi danymi BIK o popycie i akcji kredytowej.

Co wynika z tych danych?

Obraz rynku jest mieszany, ale wyraźnie aktywniejszy niż rok wcześniej. Stabilne stopy procentowe nie zatrzymały popytu na kredyty, a wzrost średniej kwoty wniosku pokazuje, że część kupujących wraca z większym budżetem. Jednocześnie dane o wnioskach nie oznaczają automatycznie liczby udzielonych kredytów ani finalnych zakupów mieszkań.

Co to oznacza dla osoby planującej zakup mieszkania?

Najważniejsze jest liczenie własnej zdolności kredytowej na aktualnych warunkach, a nie zakładanie, że stopy na pewno spadną. Warto porównać kilka wariantów oprocentowania, sprawdzić wpływ wkładu własnego i zachować margines bezpieczeństwa na wypadek zmiany raty lub dochodów.

Chcesz sprawdzić swoją sytuację kredytową?

Jeżeli chcesz przełożyć te dane na konkretną kwotę kredytu, ratę i realny budżet zakupu, sprawdź www.kredytmentor.pl. Analiza indywidualnej sytuacji jest ważniejsza niż sama średnia rynkowa.

Co pokazują najnowsze dane z 2026 roku?

Najnowsze dostępne raporty pokazują obraz rynku bardziej złożony niż proste hasło o „powrocie hossy”. Popyt na kredyty mieszkaniowe wyraźnie odbił, ale część nowych umów to refinansowanie wcześniejszego zadłużenia. Jednocześnie ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach pozostają względnie stabilne, a kupujący mają więcej przestrzeni do negocjacji niż w okresie gwałtownych wzrostów.

Kredyty mieszkaniowe: wyraźne ożywienie w I półroczu

Według Raportu AMRON-SARFiN 1/2026 w I kwartale 2026 r. banki zawarły ponad 73 tys. umów kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł. W porównaniu z IV kwartałem 2025 r. oznaczało to wzrost o 13,85% liczby umów i o 14,34% ich wartości. Jeszcze mocniej wygląda porównanie roczne: liczba umów wzrosła o 51,99%, a wartość nowej akcji kredytowej o 63,84%.

Dane BIK za pierwsze półrocze 2026 r. potwierdzają skalę odbicia. Banki udzieliły w tym okresie kredytów mieszkaniowych o wartości 74,0 mld zł, czyli o 59,7% więcej niż rok wcześniej. Liczba udzielonych hipotek wzrosła o 48,0%. Średnia kwota nowego kredytu wyniosła 484 tys. zł, a przeciętny okres spłaty utrzymał się w okolicach 23 lat. Oznacza to, że wzrost finansowania wynikał przede wszystkim z większej liczby transakcji, wyższych kwot i poprawy zdolności kredytowej, a nie z prostego wydłużania kredytów.

Refinansowanie zmienia obraz statystyk

Nie każda nowa hipoteka oznacza zakup kolejnego mieszkania. AMRON wskazuje, że udział kredytów refinansowych wzrósł z 8% w I kwartale 2025 r. do 28% w I kwartale 2026 r. W tej grupie 6,5% stanowiło refinansowanie w tym samym banku. Dla kupującego oznacza to większą konkurencję między bankami, ale dla analityka — konieczność ostrożnego czytania danych o liczbie nowych transakcji. Część wzrostu rynku jest efektem zmiany warunków istniejącego długu, a nie wyłącznie nowych zakupów.

Oprocentowanie i dostępność mieszkania

W I kwartale 2026 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wyniosło 5,97%. Było niższe o 0,42 punktu procentowego niż kwartał wcześniej i o ponad 1,5 punktu procentowego niż rok wcześniej. Równolegle Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 wzrósł do 172,89 pkt — o 8,41 pkt kwartalnie i o 32,20 pkt rocznie. To poprawa, ale nie oznacza, że mieszkania stały się tanie. Oznacza raczej, że przy rosnących dochodach i niższym koszcie finansowania większa część gospodarstw domowych może ponownie spełnić wymagania banku.

Średnia wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła 457 260 zł — o 0,48% więcej niż kwartał wcześniej i o 7,75% więcej niż rok wcześniej. Kredyty przekraczające 500 tys. zł stanowiły 33,88% nowych zobowiązań. Jednocześnie udział kredytów z LtV od 80% spadł do 25,17%, co sugeruje ostrożniejszą strukturę finansowania i większy udział klientów dysponujących wyższym wkładem własnym. Kredyty złotowe odpowiadały za 99,43% wartości nowej akcji, a kredyty o okresowo stałej stopie za 63,11% jej wartości.

Ceny mieszkań w największych miastach

Raport AMRON-SARFiN 1/2026 pokazuje stabilizację cen transakcyjnych. W pięciu z sześciu największych analizowanych miast średnia cena w I kwartale 2026 r. lekko spadła względem IV kwartału 2025 r. Wyjątkiem był Gdańsk. W ujęciu rocznym obraz jest bardziej zróżnicowany: najmocniej wyróżnia się Gdańsk ze wzrostem o 6,60%, podczas gdy Kraków i Wrocław były tańsze niż rok wcześniej.

Wartości w tabeli dotyczą cen transakcyjnych, czyli kwot faktycznie zapisanych w aktach notarialnych, a nie stawek z ogłoszeń. W przypadku Warszawy i Gdańska raport AMRON podaje odpowiednio 15 104 zł/m² i 12 543 zł/m². Uzupełniający raport Bankier.pl i Cenatorium wskazuje, że średnia cena transakcyjna na siedmiu największych rynkach wtórnych wyniosła w I kwartale 2026 r. 13 477 zł/m² i była niższa zarówno kwartalnie, jak i rocznie. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną pozostaje istotna, dlatego przy zakupie warto analizować oba wskaźniki.

Jak czytać te różnice?

Stabilizacja średniej nie oznacza, że każde mieszkanie tanieje. W obrębie jednego miasta wyniki zależą od dzielnicy, metrażu, standardu i rynku — pierwotnego albo wtórnego. Największe korekty częściej dotyczą lokali wymagających remontu, dużych mieszkań oraz ofert położonych poza najbardziej poszukiwanymi lokalizacjami. Z kolei dobrze zaprojektowane mieszkania w centrum mogą utrzymywać cenę mimo słabszego popytu. Dlatego porównywanie samej średniej dla całego miasta może prowadzić do błędnych wniosków.

Podaż mieszkań nie rośnie tak szybko jak popyt

Po stronie deweloperów widać ostrożność. W I kwartale 2026 r. uzyskano pozwolenia na budowę 45,9 tys. mieszkań, o blisko 11% więcej niż rok wcześniej, ale rozpoczęto budowę 30,9 tys. lokali — o ponad 15% mniej r/r. Deweloperzy oddali 26,1 tys. mieszkań, czyli o 5,87% mniej niż rok wcześniej. Taki układ może ograniczać presję na szybkie obniżki cen w atrakcyjnych lokalizacjach, ale równocześnie zwiększa znaczenie negocjacji przy mieszkaniach gotowych i słabiej dopasowanych do potrzeb kupujących.

Co to oznacza dla osoby planującej zakup?

W 2026 r. kupujący ma więcej argumentów niż rok wcześniej, ale nie powinien zakładać automatycznego spadku cen. Najlepszą strategią jest policzenie zdolności kredytowej na kilku poziomach oprocentowania, porównanie kosztu refinansowania i analiza ceny transakcyjnej podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Łodzi różnice między dzielnicami mogą być większe niż różnica między średnimi kwartalnymi. Ostatecznie ważniejsze od samego momentu zakupu jest to, czy cena, wkład własny, rata i standard mieszkania tworzą bezpieczny plan na wiele lat.

Raporty wykorzystane w aktualizacji

Raport AMRON-SARFiN 1/2026 · BIK: I półrocze 2026 r. pod znakiem wzrostów na rynku kredytów i pożyczek · BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe — czerwiec 2026 · Bankier.pl i Cenatorium — ceny transakcyjne mieszkań, I kw. 2026

Źródła i metodologia

NBP – komunikat po posiedzeniu RPP z 7–8 lipca 2026 r.: komunikat NBP. BIK – Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe w czerwcu 2026 r.: informacja prasowa BIK. BIK – analiza rynku kredytowego za czerwiec 2026 r.: analizy rynkowe BIK. GUS – Bank Danych Lokalnych, sprzedaż lokali mieszkalnych i transakcje kupna/sprzedaży: dane GUS

BIK jest źródłem branżowym opartym na danych przekazywanych przez banki i SKOK-i, natomiast GUS i NBP są źródłami statystyki publicznej i informacji banku centralnego. Wskaźniki opisują różne etapy rynku, dlatego nie należy ich sumować ani traktować jako jednej miary sprzedaży mieszkań.