Tomek z Norwegii

Budowa domu w wysokim standardzie

Seria „Success Stories” to udokumentowane historie inwestorów na rynku nieruchomości, którzy swoją wiedzę zdobywają między innymi poprzez uczestnictwo w cyklu moich szkoleń oraz przez wymianę doświadczeń na spotkaniach networkingowych.

Wstęp

Nazywam się Tomek i mieszkam w Norwegii od 2008 roku. Pomysł na wyjazd do Norwegii był związany z chęcią zebrania kapitału do rozkręcenia firmy.

W Polsce handlowałem numizmatyką – kiedyś był to dobry temat do inwestycji. W Norwegii zacząłem dobrze zarabiać, odstawiłem handel monetami i zacząłem wgłębiać się w tematykę nieruchomości.

Na co dzień pracuje na etacie i poza pracą zajmuje się analizą rynku nieruchomości, a w szczególności tematyką budowy domów.

Uwaga od redaktora: Opisywana tutaj historia jest nieco inna niż pozostałe znajdujące się na tym blogu. Nieruchomość nie została jeszcze sprzedana więc teoretycznie nie przyniosła zysku. Płynność nieruchomości w tym rejonie jest jednak na tyle wysoka, że można by było w krótkim okresie czasu zrealizować szacowany zysk.

Historia pokazuje za ile została kupiona działka, postawiony dom i ile aktualnie warta jest cała nieruchomość.

Zachęcam do śledzenia rynków nieruchomości w różnych krajach w różnych okresach, ponieważ to co się dzieje dzisiaj w Norwegii to ewidentne pompowanie bańki, która w końcu pęknie. Należy więc korzystać z płynącego wzrostowego trendu i w odpowiednich momentach podejmować decyzje o zakupie i sprzedaży swoich nieruchomości.

Historia inwestycyjna

Początkowy plan zakładał zakup gruntów w Polsce. Po zebraniu kapitału 200 tys. zł kupiłem działki w Polsce (czekają jeszcze na swój czas).

Po pewnym czasie zmieniłem kierunek działania, bo zauważyłem duży potencjał na norweskim rynku. W 2013 roku kupiłem działkę 962m2 za kwotę 700,000 kr. Zakup był kredytowany – mój wkład wyniósł 30% czyli 210,000 kr.

Chciałem jak najszybciej rozpocząć budowę domu, lecz przez sprawy osobiste sprawa się przeciągnęła. W międzyczasie otrzymywałem oferty odkupu działki, ale miałem już plan budowy i wiedziałem, że więcej zarobie na odsprzedaży domu.

Brałem pod uwagę 2 rozwiązania. Zlecenie budowy domu pod klucz firmie budowlanej lub zajęcie się tym samemu. Wyceny jakie otrzymałem od potencjalnych wykonawców wydawały mi się zbyt duże, także postanowiłem sam zorganizować całą budowę.

W 2015 roku miałem gotowy projekt domu i udało skompletować się ekipę budowlaną. Dogadałem się z bankiem odnośnie kredytu pod działkę. Udało się ”odchudzić” kredyt do 20% wkładu własnego.

Ponadto miałem trochę zebranej gotówki, także budowę domu zacząłem używając środków własnych.
W maju otrzymałem pozwolenie na budowę  i w czerwcu wszystko ruszyło. Wstępnie zainwestowałem w budowę 700,000 kr po czym zaciągnąłem kredyt na dalsze prace.

Wszystkie prace były gotowe w przeciągu roku. Miałem jedynie problem z przyłączem prądu – upadła firma która miała się tym zająć a znalezienie nowej zajęło trochę czasu.

Budowa domu

Od zawsze interesowałem się budownictwem, także dzięki temu projektowi mogłem zobaczyć czy rzeczywiście jest to coś czym mógłbym się zajmować w przyszłości.

Koordynacja projektu budowy domu jest procesem bardzo skomplikowanym – szczególnie w przypadku próby osiągnięcia wysokiej jakości przy możliwe niskich cenach.

Większość ekip budowlanych była z Polski. Nadzór nad budową prowadził uprawniony do tego kierownik budowy. Pozostałe ważne rzeczy takie jak hydraulika, elektryka, wentylacja, prace ziemne, architekt, firma sprawdzająca szczelność i normy budowy prowadzili również uprawnieni do tego norwescy fachowcy.

Materiały wykończeniowe udało mi się kupić w Norwegii, po zniżkach. Natomiast stal, pustaki, strop, okna były sprowadzane z Polski. Łazienki i kuchnie też były sprowadzone z Polski. Dom został wykończony w wysokim standardzie, także całkowity koszt budowy domu zamknął się w kwocie 4,2 mln koron.

akademia sourcingu

Parametry zakupionego mieszkania

Kupno działki w 2013 z 30% wkładem za: 700,000 kr
30% wkładu w gotówce to: 210,000 kr
Kredyt na budowę domu: 3,200,000 kr
*Obecne obciążenie kredytowe razem:
3,150,000 kr
Całkowity koszt działki, budowy i innych: 4,200,000 kr
Wycena domu: 6,000,000 kr
Wynajmowana część domu przynosi: 7,500 kr
Rata kredytu + koszty domu: 13,000 kr
Ujemny cashflow (dom na własny użytek): -5,500 kr
Użyta własna gotówka razem: 1,000,000 kr
Szacunkowy zysk ze sprzedaży domu: 1,800,000 kr

*Kredyty były zmniejszane przy użyciu gotówki.

Kraj: Norwegia
Lokalizacja: 1930 Aurskog
Dom: 260 m2
Działka: 962 m2
Sypialnie: 4
Łazienki: 2
Salony: 2
Na parterze dodatkowo wynajmowane: 45 m2 z jedną sypialnią
 Budowa domu: 06.2015 – 10.2016

Podsumowanie projektu

Tomek zainwestował w budowę domu ze środków własnych około 1 mln koron. Dzisiaj łączne obciążenie kredytowe wynosi 3,150,000 kr. Miesięczna rata kredytu w wysokości około 13,000 kr stale spłaca kapitał i odsetki.  Wynajmowana część nieruchomości przynosi dochód z wynajmu w wysokości 7,500 kr.

Część związana z najmem przynosi więc negatywny cashflow. Dom jest jednak nadal użytkowany przez Tomka, więc nieruchomość ma w sobie bardzo duży potencjał uwolnienia gotówki.

Całkowity koszt inwestycji łącznie z kredytami to kwota około 4,2 mln koron.
Dom został wyceniony na kwotę ~ 6 mln koron, więc gdyby dziś został sprzedany to zarobek sięgnąłby kwoty około 1,8 mln NOK.

Spędzony czas przy budowie jest nieocenionym doświadczeniem, które zostanie wykorzystane w najbliższej przyszłości.

Ze sprzedażą domu prawdopodobnie nie było by problemu. Tak duży wzrost wartości nieruchomości spowodowany jest głównie wzrastającymi w zawrotnym tempie cenami nieruchomości w Norwegii. Właśnie dlatego pojawia się coraz więcej opisywanych historii osób działających na rynku nieruchomości w tym kraju. Trzeba wykorzystywać przede wszystkim szanse, które daje rynek sam w sobie w określonym przedziale czasu.

Jeżeli chcesz poznać Tomka i chciałbyś z nim wspólnie wybudować i sprzedać dom w Norwegii to zapraszamy na spotkanie z Pawłem Albrechtem i inwestorami z Oslo 12 maja.

Jeżeli masz pytania do Tomka pisz bezpośrednio na mail: tomo14858@gmail.com

*Wywiad przeprowadzony w kwietniu 2017 roku.
Autor: Paweł Albrecht & Tomek & Przemek

Paweł Albrecht

Specjalista w zakresie pozyskiwania ofert inwestycyjnych i ich finansowania.
Tworzy narzędzia i informacje dla inwestorów, które ułatwiają inwestowanie w nieruchomości.

Masz pytania lub chcesz się spotkać? Pisz śmiało na: mail@pawelalbrecht.com

O mnie

Witaj! Jestem Paweł Albrecht. Dzięki nieruchomościom mam czas i pieniądze na realizowanie swoich celów. Chce podzielić się z Tobą przydatną wiedzą.

okazje rynkowe newsletter

akademia sourcingu

szkolenia dla inwestorów

Albrecht o nieruchomościach

SUCCESS STORIES

excele dla inwestorów

Sprawdź Facebook