Marcin Zakrzewski

Jak zarabiać na garażach ?

Seria „Success Stories” to udokumentowane historie inwestorów na rynku nieruchomości, którzy swoją wiedzę zdobywają między innymi poprzez uczestnictwo w cyklu moich szkoleń oraz przez wymianę doświadczeń na spotkaniach networkingowych.

Wstęp

COŚ O SOBIE

Mam na imię Marcin. Prowadzę własną działalność gospodarczą zajmującą się szkoleniami oraz kompleksową obsługą firm w zakresie BHP. Wraz z żoną Eweliną, która jest nauczycielem – logopedą postanowiliśmy wyjść życiu naprzeciwko i wspólnie zadbać o lepsze jutro dla nas i naszej dwuletniej córeczki poprzez inwestowanie w nieruchomości.

MOTYWACJA

Po ukończeniu studiów wyższych, wyjechałem do Anglii, gdzie zacząłem zarabiać pierwsze sensowne kwoty pieniędzy. Jednak w pewnym momencie nasunęła mi się myśl „Jak najsensowniej wykorzystać zarobione pieniądze”. Przeglądając internet, natknąłem się na książkę „Biedny ojciec, bogaty ojciec” Roberta Kiyosakiego. Książka ta spowodowała zmianę punktu widzenia, nastawienia i wyostrzenia zmysłów na pewne zagadnienia, powodując, iż zacząłem czytać wszystko co dotyczyło wolności finansowej, inwestowania w nieruchomości, zmiany mentalności i podejścia do życia „rentiera”.

Po solidnym zaczerpnięciu wiedzy teoretycznej, podczas urlopu w Polsce, natknąłem się w gazecie na ciekawe ogłoszenie dotyczące sprzedaży działki rolnej o powierzchni 3000m2, w kształcie kwadratu, z uchwalonym miejskim planem zagospodarowania przestrzennego. Nadmienić należy, iż działka znajdowała się pomiędzy kilkoma istniejącymi blokami mieszkalnymi, a nowo powstającymi, a w jej pobliżu znajdowało się duże osiedle. Po powrocie z urlopu do Anglii,  namówiłem rodziców na zakup tej nieruchomości. Kwotę zakupu miałem zwrócić rodzicom po powrocie na stałe do Polski, natomiast ostateczna cena zakupu po „małych negocjacjach” okazała się tak niska, iż nieruchomość od rodziców otrzymałem w darowiźnie.

Szczerze mówiąc, będąc już właścicielem nieruchomości na samym początku nie mieliśmy z żoną pomysłu, w jaki sposób nieruchomość zagospodarować. Można powiedzieć, że pierwotnym celem była sprzedaż nieruchomości w przyszłości z dużym zyskiem (nieruchomość przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną). Szukając osoby, która chciałaby kupić nieruchomość, spotkałem na swojej drodze człowieka, który uświadomił mi, ze trzeba zrobić wszystko, żeby działkę zagospodarować tak, aby co miesiąc przynosiła pieniądze, argumentując, że ziemię zawsze można sprzedać w przyszłości. Na skutek tej rozmowy wraz z żoną postanowiliśmy maksymalnie wykorzystać jej możliwości.

STRATEGIA

Biorąc pod uwagę obecność dużego osiedla oraz obserwując ilość samochodów i duży problem z możliwością ich parkowania w pobliżu miejsca zamieszkania, postanowiliśmy żoną zagospodarować nieruchomość garażami blaszanymi na wynajem.

WERYFIKACJA POMYSŁU – czy taki biznes się opłaca ?

W celu weryfikacji pomysłu, musiałem znaleźć sposób na określenie opłacalności przyszłego biznesu. Szczególnie polecam 2 sprawdzone przeze mnie sposoby:
1. Liczenie samochodów o różnych porach dnia, w święta, w weekendy w najbliższej odległości od nieruchomości.
W moim przypadku, obserwowałem ilość pojazdów w promieniu 500 m od działki – obraz obserwacji pozwolił stwierdzić, że minimalna ilość pojazdów parkowanych w obrębie osiedli to 100 samochodów, a maksymalna to 180.
2. Podchodzenie do osób parkujących i pytanie czy jest gdzieś w okolicy możliwość wynajmu garażu, bo niedługo się przeprowadzam w ten rejon.
W 90% odpowiedzi usłyszałem narzekanie użytkowników aut na brak miejsca do parkowania w pobliżu miejsca zamieszkania.

Na tej podstawie zdecydowaliśmy, że inwestycja ma duże powodzenie. Docelowe zagospodarowanie nieruchomości opiera się na 70 sztukach garaży tj. 5 szeregów po 14 sztuk w każdym.

Dużo osób pyta, dlaczego akurat „blaszaki” ???. Myślę, że warto wam drodzy czytelnicy przedstawić nasz element strategii, o czym kilka słów poniżej.

DLACZEGO „BLASZAKI” ???

1. Dla większości najemców (ok 80%) nie ma znaczenia czy będą użytkować „blaszak”, czy garaż murowany – najważniejszy element to możliwość schowania samochodu przed uszkodzeniem, warunkami atmosferycznymi, odśnieżaniem.
2. Czas realizacji – tj. 14 stanowisk stawia się w ciągu 10 -14 godzin, budowa 1 garażu murowanego trwa dużo dłużej tj. czas liczymy w tygodniach (firma budowlana) lub nawet miesiącach (system gospodarczy).
3. Wymiary garaży – standard blaszaka to 3x5 m, natomiast garażu murowanego to 3-3,5 x 6-6,5 m + grubość ścian – blaszaków wejdzie więcej na tę samą działkę,.
4. Koszt budowy (ok. 30.000 z instalacją elektryczną za 14 sztuk) – koszt budowy murowanego ok. 10. 000 jednej sztuki i to systemem gospodarczym (akurat w moim przypadku).
5. Zbyt mała różnica w możliwości uzyskania czynszu od najemców:
1) Za blaszak 100 – 120 zł/m-c,
2) Garaż murowany od 100 – 170 zł / m-c

Blaszaki dają wyższy CASHFLOW przy dużo niższych nakładach finansowych.

6. Możliwość szybkiego demontażu – w przypadku np. sprzedaży działki, usunięcie blaszaków może nastąpić w ciągu 1-2 dni, bez potrzeby angażowania ekip budowlanych tj. własnymi siłami. W przypadku garaży murowanych, niezbędne będą prace rozbiórkowe (projekt, pozwolenie na rozbiórkę) oraz zaangażowanie firmy budowlanej i sprzętu ciężkiego, co z kolei generuje dużo wyższe koszty i wymaga dużo więcej czasu do usunięcia budynków z terenu działki.

 ZESPÓŁ

Przy realizacji inwestycji dobry zespół, to duża część sukcesu. Z mojego doświadczenia, przy tego typu inwestycji niezbędne elementy zespołu to:

a. Architekt – dobry architekt pozwoli na optymalne opracowanie projektu, w tym zagospodarowanie całego terenu i konsultacje w trakcie realizacji projektu (konsultacje we współpracy z kierownikiem budowy odnośnie ewentualnych zmian istotnych, nieistotnych, itd.).
b. Kierownik budowy – dobry kierownik budowy, to bardzo ważny element, który pozwala sprawnie usuwać wszelkie problemy i wątpliwości w trakcie realizacji inwestycji np. infrastruktura „widmo” na działce, w trakcie robót ziemnych.
c. Rzeczoznawca majątkowy – wycena gruntu przed inwestycją oraz po inwestycji. Dobierz rzeczoznawcę, który zajmuje się wyceną gruntów i jest ujęty na liście rzeczoznawców bankowych.
d. Zespół geodetów – wytyczenie gruntu pod posadowienie garaży, infrastruktury, rzędnych poziomu terenu, inwentaryzacji po realizacji każdego etapu.
e. Prawnik – konstrukcja umowy najmu, ewentualne konsultacje wynikłe w trakcie problemu z najemcami. Dobry prawnik zweryfikuje również umowę pod względem występowania klauzul niedozwolonych.
f. Firmy budowlane posiadające sprzęt ciężki.
g. Osoby z najbliższej rodziny – w moim przypadku tata, który pod moją nieobecność, mógł dopilnować ekipy realizujące inwestycję.

Okazja inwestycyjna

SZUKANIE OKAZJI

W moim przypadku okazja sama wpadła ręce na skutek ogłoszenia w gazecie. Właściciel działki pilnie chciał sprzedać teren i był skory na wszelkie negocjacje jeśli chodzi o cenę. Pilność sprzedaży wynikła dopiero w trakcie kontaktu osobistego (w przypadku rozmowy telefonicznej nie było możliwości jakiejkolwiek negocjacji), dlatego zawsze trzeba poznać motywację sprzedającego. Ponadto dobrze znałem miasto, widziałem potencjał w tym terenie, przeznaczenie gruntu w MPZP było atrakcyjne, a dodatkowym motywatorem były nowo powstające bloki tuż za granicą tej nieruchomości.

LOKALIZACJA

Teren znajduje się blisko centrum miasta, przy dużym blokowisku. Ponadto w pobliżu znajduje się szkoła średnia, przedszkole, targowisko miejskie, basen, w związku z czym potrzeba miejsc parkingowych stale rośnie.

ILE NIERUCHOMOŚCI TRZEBA OBEJRZEĆ, ABY ZNALEŹĆ OKAZJĘ ?

W przypadku gruntów, w celu znalezienia okazji należy zweryfikować kilka rzeczy (na podstawie własnych doświadczeń):

1. Należy się rozeznać jaka jest klasa bonitacyjna gleby – od pewnej klasy przekształcenie ziemi rolnej nie jest problemem tzn. Można uzyskać pozwolenie na budowę. Jeśli klasa gleby jest poniżej pewnej klasy, wówczas właściciela czeka duża, długa procedura odrolnienia gruntu i niezbędne są duże nakłady finansowe.
2. Jaki jest/może być kształt działki(w kwadracie, czy wąskie a długie – wiąże się to z zachowaniem min. odległości budynków od granicy działki)?
3. Sprawdzenie w urzędzie czy jest uchwalony Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli nie, to czy na tej nieruchomości można uzyskać Warunki Zabudowy?
4. Czy jest możliwość podłączenia mediów tj. wody, kanalizacji (i czy jest możliwość podpięcia się pod kanalizację miejską )i prądu?
5. W jakiej odległości od działek ta infrastruktura się znajduje? I czy nie przechodzi przez działki sąsiednie, a jest umieszczona w granicy działek? Pozwala to uniknąć niebezpieczeństwa, że któryś właściciel nie pozwoli przeprowadzić przez swoją nieruchomość przeprowadzenia infrastruktury.
6. Czy jest dostęp do drogi dojazdowej lub czy jest możliwość dojazdu do działek np. ustalona służebność przez inne działki sąsiednie.
7. Czy stoją słupy energetyczne na działce i czy przez działkę nie przechodzi jakaś infrastruktura pod ziemią tj. przewody zasilające energią elektryczną, rury z gazem, wodą, światłowody itd.( mapy geodezyjne). Jakakolwiek przebudowa tych sieci leży po stronie właściciela.
8. Jak się zachowuje woda np. po deszczu, śniegu tj. czy grunt jest przepuszczalny i woda wsiąka, lub czy robią się zastoiska (to samo dotyczy jeśli działka trochę poniżej terenu)?
9. Stan prawny (nieuregulowane prawo własności, służebności, dzierżawy, użytkowania wieczyste, itd.).
10. Co jest przyczyną sprzedaży (jak bardzo i szybko zależy właścicielowi na sprzedaży)?

DLACZEGO NIERUCHOMOŚĆ ZOSTAŁA KUPIONA PONIŻEJ CENY RYNKOWEJ?

Właścicielem nieruchomości był Włoch, który w mieście prowadził pizzerię. W pewnym momencie zamknął biznes i zależało mu na jak najszybszym pozbyciu się wszystkiego co posiada, ze względu na powrót do swojego kraju. Poznanie motywacji sprzedającego to jeden z kluczowych elementów przy inwestowaniu w nieruchomości.

CZY „BLASZAKI” TO OPŁACALNY BIZNES?

Poniżej chciałbym nakreślić opłacalność biznesu. W chwili obecnej inwestycja jest w trakcie trwania. Każdy kolejny szereg jest dostawiany w zależności od potrzeb tj. w przypadku podpisania umowy z min. 7 kolejnymi najemcami powstaje kolejny ciąg garaży (14 sztuk). Poza tym poniżej przedstawiam kilka moich osobistych przemyśleń i obserwacji odnośnie „blaszaków na wynajem”.

a) Cały czas następuje coraz większy wzrost liczby pojazdów  (sprowadzanie aut z Niemiec, Holandii, Francji, GB – możliwość rejestracji „anglików”).
b) Bardzo ograniczone miejsca parkingowe w pobliżu miejsca zamieszkania ze względu na natłok pojazdów. Poza tym coraz częściej powstają płatne strefy parkingowe.
c) Odnoszę wrażenie, ze możliwość użytkowania garażu jest porównywalnie pożądana do poszukiwania mieszkania na wynajem.
d) Mały koszt ewentualnej naprawy „blaszaka”.
e) Biznes wiąże się z dużą ilością najemców płacących małe czynsze – jednak daje to ograniczenie ryzyka gwałtownego zmniejszenia przepływu pieniężnego – małe prawdopodobieństwo żeby nagle zrezygnowało 10 – 20 najemców w ciągu krótkiego okresu czasu. W przypadku posiadania np. 2 mieszkań– jeśli jeden najemca rezygnuje to 50% przychodów tracimy do momentu znalezienia nowego najemcy (pustostany).
f) Odbiory częściowe tzn. na każdy szereg uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – co daje:
– przepływ pieniężny od pierwszych garaży
– weryfikacja jakie jest zapotrzebowanie
– inwestycja nie potrzebuje ogromnych nakładów gotówki tzn. 1 szereg ok. 30.000 – łącznie 150.000 musiałoby się zainwestować, żeby zaczęły na siebie zarabiać – każdy szereg pozwala sfinansować kolejny.
g) Odbiór całkowity dopiero postawieniu 5 szeregu (na chwilę obecną inwestycja w trakcie budowy).
h) Nakłady finansowe do tej pory to 275 000.
i) Finansowanie – pożyczka hipoteczna w wys. 144.000 zł – z czego spłata przez rok rat z tej pożyczki oraz 130.000 pln środków własnych.
j) Na dzień dzisiejszy koszt 1 garażu to ok. 9.800, ale każdy następny szereg zmniejsza koszt ceny jednostkowej.
k) Każde kolejne zainwestowane 30.000 pln (kolejny szereg) pozwala zarobić min. 1.400 pln/m-c i ok. 16.800 pln/rok.
l) 2 szeregi to 28 sztuk – przy 80% zapełnienia tj. 22 garaże po 100 zł – 26.400 – roczna stopa zwrotu to ok. 9,6%.
m)    Całkowity koszt inwestycji tj. 70 garaży powinien wynieść nie więcej niż 380.000 zł:
– koszt 1 garażu to 5.400 zł
– roczna stopa zwrotu przy 80% wynajmie (tj. 56 szt x 100 zł=5.600 zł/m-c i 67.200 zł/rok) to ok. 17%
– roczna stopa zwrotu przy 90% wynajmie to 19,8%
– roczna stopa zwrotu przy 100% wynajmie to 22%
n) Umowa najmu została skonsultowana z prawnikiem – czynsz płatny do 15 każdego miesiąca za dany miesiąc.
o) Umowa najmu na czas nieokreślony z min. 2 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Pozwala to na zabezpieczenie przed nagłą rezygnacją dużej ilości osób w krótkim czasie. W przypadku informacji o rezygnacji, posiadam czas na ogłoszenia w celu znalezienia najemcy, a w przypadku gdy najemca chce zrezygnować z najmu prędzej – może, ale wówczas musi we własnym zakresie znaleźć innego najemcę na swoje miejsce.
p) Warunek konieczny – pobieranie od najemców kaucji zwrotnej w wysokości 6 – krotności czynszu . Pozwala to na zdyscyplinowanie najemców, aby czynsze były płacone na czas, ale też następuje wstępna weryfikacja najemców tj. w przypadku oporów dotyczących wpłaty kaucji, odmowa podpisania umowy najmu z mojej strony.
q) Zapotrzebowanie ciągle rośnie – coraz więcej zapytań o wolne stanowiska garażowe.
r) Najemcy przyprowadzają kolejnych zainteresowanych.

akademia sourcingu

Parametry inwestycji

Kraj: Polska
Miasto: Wąbrzeźno
Lokalizacja: ul. Matejki
Powierzchnia: 3000 m2
Kształt działki: kwadrat
Docelowa ilość garaży: 70 sztuk (5 szeregów po 14 sztuk)
Powierzchnia 1 garażu: 15m2 (5x3 m)
Stan prawny: własność
Kwota zakupu:
Kaucja zwrotna: 600 zł
Środki własne: 130 000 zł
Pożyczka hipoteczna: 144 000 zł
Suma: 274 000 zł
Czynsz / mc za 1 garaż: 100 zł
Poszukiwania: ogłoszenie w prasie – kwiecień 2008
Zakończenie inwestycji: inwestycja w trakcie trwania
Zakup: początek czerwca 2008
Darowizna: początek lutego 2010
Formalności urzędowe: od kwietnia 2010 do lutego 2012
Pozyskanie pożyczki hipotecznej: od czerwca 2012 do października 2013
oddanie do użytku 1 szeregu: od listopada 2013 do grudnia 2014
oddanie do użytku 2 szeregu: od lipca 2015 do września 2015
Ogłoszenie o sprzedaży: Początek października 2015
Czas wynajmu: 28 sztuk w ciągu 12 miesięcy

Podsumowanie projektu

TIPS & TRICKS

1. Mapka wysokościowa – odczytać rzędne tj. jeśli w 1 punkcie jest rzędna np. 105 a w 2 – 106,50 tzn. że wysokość między punktami wynosi 1,5m – na tej podstawie można wyliczyć średnią ilość ton ziemi jaka będzie do wywiezienia (u mnie pomyłka o 300 ton).
2. Sprawdzić przekrój gleby – tj. podzielić działkę na kwadraty np. 10x10 m i wykopać na głębokość np. 2m – może okazać się ze na działce są złoża piachu.
3. Sprawdzić na jakiej głębokości znajduje się infrastruktura np. przewody, kanalizacja, wodociągi – pozwoli uniknąć niespodzianek, lub dużo szybciej wprowadzić zmiany do projektu na etapie projektowania lub pomyśleć nad zabezpieczeniami.
4. Jeśli ziemi z równania terenu będzie bardzo dużo (w moim przypadku 3500 ton gliny) – najlepiej hałdować ją w najbliższym otoczeniu – daje to np.:
–  np. możliwość wymiany gliny za piasek
– oddania ziemi za wywóz – tabliczki, ogłoszenia w internecie i prasie lokalnej, rozpowiadanie wśród znajomych
– organizacja we współpracy z firmami budowlanymi na zasadzie „WIECIE KTO POTRZEBUJE – JA WAM DAJĘ ZA DARMO ZIEMIĘ – WY ZIEMIĘ TEŻ DAJECIE ZA DARMO, ALE ZAROBICIE NA TRANSPORCIE OD TEJ OSOBY ”.
5.  Ustalić z ekipą budowlaną i kierownikiem budowy gdzie może być zastosowana zmiana istotna, a gdzie nieistotna.

*Wywiad przeprowadzony w 2016 roku.
Autor: Paweł Albrecht

Paweł Albrecht

Specjalista w zakresie pozyskiwania ofert inwestycyjnych i ich finansowania.
Tworzy narzędzia i informacje dla inwestorów, które ułatwiają inwestowanie w nieruchomości.

Masz pytania lub chcesz się spotkać? Pisz śmiało na: mail@pawelalbrecht.com

O mnie

Witaj! Jestem Paweł Albrecht. Dzięki nieruchomościom mam czas i pieniądze na realizowanie swoich celów. Chce podzielić się z Tobą przydatną wiedzą.

okazje rynkowe newsletter

akademia sourcingu

szkolenia dla inwestorów

Albrecht o nieruchomościach

SUCCESS STORIES

excele dla inwestorów

Sprawdź Facebook