Lean Management w nieruchomościach – wprowadzenie

Głównym motywem do inwestowania na rynku nieruchomości nie jest duży zysk. To brak możliwości straty kapitału przy dogłębnej analizie nieruchomości decyduje o wybieraniu takiej formy aktywności przez inwestorów. W związku z tym optymalizacja kosztów oraz efektywne wykorzystanie ograniczonego czasu i kapitału idealnie wpisuje się w filozofię Lean Management. Wobec tego czym jest opisywana strategia ?

Koncepcja Lean (ang. „chudy”, „szczupły”) wywodzi się ze sposobu działania i myślenia japońskiej firmy Toyota. Początki tego systemu narodziły się w Toyocie na początku lat 40 i 50 XX w., podczas specyficznych uwarunkowań po II wojnie światowej (zniszczona wojną gospodarka, ograniczony rynek wewnętrzny, problemy z pozyskaniem kapitału, surowców oraz szalejąca inflacja). Toyota pod wpływem zewnętrznych czynników gospodarczych i politycznych, rozpoczęła eksperymenty, zmieniające tradycyjną koncepcję produkcji masowej w przynoszącą ogromne zyski organizację.

W naszym wprowadzeniu do strategii Lean Management zaczniemy od pierwszego terminu – Kaizen. To japońskie słowo oznaczające w języku zachodnim ciągłe doskonalenie. Jest to najważniejszy element omawianego tematu. Słowo kai oznacza „zmianę”, natomiast zen oznacza „dobre, lepsze”.

Ciągłe doskonalenie polega na optymalizacji wszystkich naszych aktywności i jakości świadczonych usług poprzez nieustanne szukanie sposobów usprawnienia i zwiększenia wydajności. Małe zmiany wprowadzane codziennie często niezwiązane z nakładami finansowymi generują coraz lepsze wyniki. Wyobraź sobie uderzenie kijem golfowym. Wystarczy zmiana miejsca uderzenia piłki o kilka milimetrów, a poleci ona całkowicie w inne miejsce.

Jako, że obraz jest więcej warty niż tysiąc słów, zachęcam do zapoznania się z akcją inżynierów Toyoty, która doprowadziła do zredukowania czasu wydawania posiłków dla potrzebujących z 90 do 18 minut. Poniższe video najlepiej ukazuje jakie efekty daje stosowanie narzędzi Lean Management. Po obejrzeniu tego video zrozumiesz koncepcję ciągłego doskonalenia swoich projektów. Kto wie, może wykorzystasz to w swojej firmie ? ( w filmie można uruchomić napisy )

Proste zmiany mogą wpłynąć na funkcjonowanie całej organizacji. Nie zawsze trzeba używać ogromnych nakładów finansowych do poprawy naszego biznesu. Z racji tego, że interesuje nas obszar inwestowania w nieruchomości zachęcam również do obejrzenia bliższego nam video, w którym Toyota pokazuje jak obniżyła średni czas przebudowy domu ze 120 do 60 dni.

Dzięki zastosowaniu narzędzi Lean zespół inżynierów Toyoty sprawił, że miesięcznie odbudowywano już średnio 12.8 domów miesięcznie w stosunku do uprzednich 8.6. Wyobraź sobie sytuację, w której budujesz osiedle domków jednorodzinnych. Czy chciałbyś zastosować podobne techniki i uzyskać takie efekty ?

W jakich obszarach inwestorzy na rynku nieruchomości mogą doskonalić swoje procesy ?

Inwestor na rynku nieruchomości w zależności od aktualnie prowadzonej aktywności inwestycyjnej, po części staje się:

  • Firmą produkcyjną – dostarcza na rynek produkt w postaci nowych mieszkań, lokali komercyjnych, garaży lub domów.
  • Firmą usługową – zwiększa wartość obecnych nieruchomości poprzez takie procesy jak home staging, podział lub gruntowny remont nieruchomości.
  • Firmą administracyjną – zarządza całą dokumentacją dotyczącą inwestycji oraz komunikacji ze współinwestorami.
  • Firmą księgową – optymalizuje podatki oraz prowadzi najbardziej odpowiednią formę prawną do bezpiecznego prowadzenia inwestycji.

W związku z powyższym inwestor swoją aktywność może podzielić na dwie części. Jedna z nich jest kreatywna i zawsze zmienna – wiąże się z negocjacjami oraz dodawaniem wartości nieruchomości. Druga część, czysto administracyjna jest zawsze stała, czasochłonna i nieprzynosząca wartości dodanej dla końcowego odbiorcy. Niestety konstrukcja polskiego prawa sprawia, że sama praca inwestora na rynku nieruchomości, z nieruchomościami ma bardzo niewiele wspólnego.

Działalność inwestycyjna w większej mierze polega na wypełnianiu dokumentów oraz komunikacji z urzędnikami. Sam proces dodawania wartości do nieruchomości, gdy jest dobrze zaplanowany jest krótki i wykonują go wyspecjalizowane grupy fachowców. Niestety polski rynek nieruchomości dopiero wchodzi w fazie profesjonalizacji co powoduję, że brakuję jeszcze przedsiębiorstw umiejących zarządzać częścią prawną, administracyjną i księgową pod kątem inwestowania w nieruchomości. Inwestor wobec tego, że jest jedną z niewielu osób posiadających odpowiednie kompetencje, większość tych procesów musi wykonywać sam.

Możliwość wygenerowania zysku na rynku inwestowania w nieruchomości wynika głównie ze zwiększonej wartości, jaką inwestor dodaje do konkretnej nieruchomości, którą nabywa ze znacznym dyskontem, czyli poniżej ceny rynkowej. Po wszystkich zabiegach związanych ze zwiększeniem atrakcyjności dobrze poprowadzona sprzedaż nieruchomości po odliczeniu wszystkich kosztów projektu generuje zysk.

Ze względu na to, że każda inwestycja jest inna, za każdym razem inwestor rozwiązuje inne problemy. Są jednak procesy, które należy poddać standaryzacji i jak najlepiej wykorzystać najcenniejsze aktywo inwestora – czas. Zwiększenie rentowności inwestycji możliwe jest poprzez eliminacje wszystkich czynności, które nie dodają wartości końcowemu odbiorcy podczas procesu inwestycyjnego. Usunięcie marnotrawstwa z projektu powoduje optymalizację kosztów oraz czasu jaki trzeba poświęcić na daną inwestycję. Z drugiej strony potrzebne jest ciągłe doskonalenie swoich pomysłów i stosowanych materiałów tak, aby zadowolenie klienta końcowego z wykonanej usługi było jak największe.

Indywidualny inwestor na rynku nieruchomości, powinien zidentyfikować i doskonalić swoje umiejętności w zakresie:

  • Strategii inwestycyjnej, czyli podejścia do inwestowania jako do sposobu na powiększenie swojego majątku, stworzenia dodatkowego źródła dochodów lub nawet biznesu. Ważne jest również doskonalenie tworzenia biznesplanu i określanie własnego zaangażowania czasowego w projekcie.
  • Analizy ofert z rynku nieruchomości, czyli dokładnego wskazywania wszystkich źródeł kosztów i przychodów w danej inwestycji lokalowej lub gruntowej.
  • Wyszukiwania okazji, czyli docierania do miejsc oraz sposobów na uzyskanie oferty zakupu nieruchomości poniżej ceny rynkowej.
  • Analizy wybranej nieruchomości, czyli sprawdzania wszystkich parametry nieruchomości, zanim przystąpi się do zakupu nieruchomości.
  • Negocjacji i finansowania, czyli wpływania na koszty i przychody inwestycji poprzez rozwiązanie problemów sprzedającego oraz negocjowania warunków z zaangażowanymi w projekt osobami i firmami.
  • Tworzenia szczegółowego planu remontu, czyli listy wszystkich prac, jakie należy wykonać w trakcie prac remontowych. Taka lista powinna być podzielona na wszystkie pozycje kosztowe z uwzględnieniem czasu wykonania danego zadania.
  • Szczegółowej analizy dokumentów dotyczących transakcji, czyli wszystkich księgi wieczyste, map, umów z pośrednikami, umów rezerwacyjnych, warunkowych, przedwstępnych i przyrzeczonych oraz operatów szacunkowych.
  • Zarządzania projektami, czyli radzenia sobie z remontem w jego trakcie, prowadzenia kilka projektów równocześnie, przechowania dokumentacji w wersji papierowej oraz elektronicznej.
  • Sprzedaży nieruchomości, czyli uzyskiwania najwyższej ceny sprzedaży w jak najkrótszym czasie. W ten zakres wchodzi również pojęcie home stagingu, fotografii nieruchomości i współpracy z pośrednikami.
  • Podatków i form prawnych inwestowania, czyli optymalizowania zysku z inwestycji, wykorzystując legalne instrumenty do minimalizacji kosztów związanych z daninami publicznymi.

W związku z tym, że inwestor indywidualny w większości traktuje inwestowanie w nieruchomości jako swoje dodatkowe źródło dochodów, nie jest wstanie poświęcać wiele czasu na swoje inwestycje. Dlatego kluczowym elementem jest optymalizacja zaangażowanego czasu inwestora tak, aby było go jak najmniej.

Wszystkie możliwe zadania, które może wykonać za inwestora inna osoba, powinny być delegowane i organizowane w taki sposób, aby ich wykonanie przebiegało bez zakłóceń i ingerencji inwestora. Klasycznym przykładem inwestycji na rynku nieruchomości jest tzw. „flip”, który wiąże się z zakupem nieruchomości poniżej ceny rynkowej. Wszystkie zabiegi dodające wartość do nieruchomości, czyli remont, home staging oraz zabiegi wokół nieruchomości powodują, że cena rynkowa nieruchomości wzrasta. Dzięki temu inwestor zarabia na sprzedaży nieruchomości z zyskiem, w dość krótkim okresie, zazwyczaj od kilku do kilkunastu miesięcy.

Wobec tego jakie narzędzia pozwalają na zwiększanie zysku naszych inwestycji? Więcej o tym w kolejnym artykule z serii Lean.

Do usłyszenia,
Paweł Albrecht

Paweł Albrecht

Specjalista w zakresie pozyskiwania ofert inwestycyjnych i ich finansowania.
Tworzy narzędzia i informacje dla inwestorów, które ułatwiają inwestowanie w nieruchomości.

Masz pytania lub chcesz się spotkać? Pisz śmiało na: mail@pawelalbrecht.com

O mnie

Witaj! Jestem Paweł Albrecht. Dzięki nieruchomościom mam czas i pieniądze na realizowanie swoich celów. Chce podzielić się z Tobą przydatną wiedzą.

okazje rynkowe newsletter

akademia sourcingu

szkolenia dla inwestorów

Albrecht o nieruchomościach

SUCCESS STORIES

excele dla inwestorów

Sprawdź Facebook