Fot. Archiwum prywatne Macieja Grodeckiego

Wstęp – decyzja o flipie na rynku pierwotnym

Mam na imię Maciej Grodecki i mam 35 lat. Na co dzień pracuję na etacie w korporacji. Tematem nieruchomości zainteresowałem się około trzech lat temu.

Zaczęło się od książek Roberta Kyiosakiego, później po dogłębnym badaniu internetu i przeczytaniu książek polskich autorów zacząłem szukać kontaktu z innymi inwestorami i wziąłem udział w maratonie WIWN gdzie poznałem Pawła Albrechta. Postanowiłem więc oczywiście dalej pojechać na Akademię Sourcingu™.

Poniżej widzisz wiadomość jaką Paweł otrzymał od Macieja na Facebooku zanim opisaliśmy tę historię:

„Cześć Paweł. Piszę żeby Ci podziękować. Od jakichś 2,3 lat przyglądałem się tematowi inwestowania w nieruchomości. Jako osoba bez większego kapitału , nie mogłem sobie pozwolić na szkolenia typu WIWN etc. Także kupiłem książki jakie były dostępne i przejrzałem wszystko co można było w internecie. Jednak w dalszym ciągu było kilka spraw które mnie stopowały przed pierwszą inwestycją.
W styczniu 2018r miałem okazję chwilę z Tobą porozmawiać na maratonie WIWN. Wtedy podpowiedziałeś mi jak wysondować cenę sprzedaży flipa zrobionego na ładnie.  To było bardzo pomocne. Następnie pojawiłem się na Akademii Sourcingu™. Podczas networkingu mogłem rozwiać resztki wątpliwości, a wręcz upewniłem się że to co planuję musi zadziałać. Efekt jest taki, że w małej miejscowości (55tys mieszkańców) zrobiłem flpa na ładnie na rynku pierwotnym. Całość zajęła 3 miesiące. Zysk 64tys przed opodatkowaniem.
Co ciekawe nie użyłem do tego w zasadzie żadnej swojej gotówki. (kredyt hipoteczny, kredyt gotówkowy, pożyczka pracownicza, pożyczka od ojca – to w kontekście osób które pytają czy bez kapitału da się zacząć). Teraz planuję zaklepać na jednym razem 3 lub 4 nieruchomości na rynku pierwotnym i „jechać’ dalej z tematem. Dziękuję bo jesteś jedną z osób która zainspirowała mnie do działania. Pozdrawiam”.

 

Moim celem było od początku zrobienie flipa. Badając rynek lokalny (małe miasto, ok 50 tysięcy mieszkańców) zorientowałem się, że mieszkania na rynku pierwotnym są w podobnych cenach jak te z rynku wtórnego. Wiedziałem, że wolę zrobić „flipa na ładnie” na rynku pierwotnym, gdzie taki remont jest szybszy i tańszy.

W deweloperce odpada problem demolki, wynoszenia starych mebli, boazerii i gruzu. Ściany przynajmniej powinny być proste i urządzenie mieszkania nie sprawia  problemu ekipom budowlanym. Do podjęcia działania brakowało mi jednak pewności, czy mój plan ma sens i szansę powodzenia.

Bardziej doświadczeni inwestorzy poznani na szkoleniach rozwiali moje wątpliwości. Na takich spotkaniach jak Akademia poznaje się setki osób, które pokazują swoim przykładem, że inwestowanie w nieruchomości przeprowadzane z głową jest bezpieczne. Im więcej takich historii słyszymy, tym prościej jest zrobić nam pierwszy krok. Postanowiłem więc, że czas podjąć akcję i zrobić pierwszego flipa.

Jak wyglądało znalezienie okazji inwestycyjnej na flipa na rynku pierwotnym?

Ofertę mieszkania, na którym zamierzałem zrobić flipa, znalazłem po prostu bezpośrednio u dewelopera. W inwestycji pozostały już tylko trzy ostatnie mieszkania. Od ceny ofertowej udało mi się wynegocjować około 10 tysięcy rabatu, dzięki czemu mieszkanie kupiłem za 85% ceny rynkowej.

Komentarz od Pawła Albrechta:

 „Dzisiaj coraz częściej kupujemy mieszkania deweloperskie dzięki zakupom pakietowym. Często przy zakupie kilkunastu mieszkań, deweloperzy obniżają cenę o 10-20 tysięcy na jednym mieszkaniu. Dobrym sposobem na szukanie okazji jest również polowanie na ostatnie mieszkania dewelopera, które nie chcą zejść np. ze względu na słaby układ mieszkania”.

 

Skąd miałem środki na zakup i remont mieszkania?

Nieruchomość była finansowana z kredytu hipotecznego z wkładem własnym w wysokości 20%. Do zapewnienia wkładu potrzebowałem pożyczki firmowej. Do zapłaty za remont użyłem kredytu gotówkowego oraz pożyczki od rodziny. W związku z powyższym do wygenerowania zysku potrzebowałem głównie zdolności kredytowej oraz niewielkiej pożyczki z zewnątrz.

 

Parametry techniczne mieszkania

Mieszkanie kupiłem w małym (około 50 tysięcy mieszkańców) mieście na wschodzie Polski. Było ono kupione w nowym bloku, w stanie deweloperskim. Mieszkanie miało 45 metrów kwadratowych i było położone na 1 piętrze. Przy zakupie mieszkania od dewelopera jest dodatkowy atut – nie ma 2% podatku PCC. W związku z tym wszystkie koszty notariusza i uruchomienia kredytu ująłem razem z remontem.

Cena zakupu nieruchomości 125.000 zł
Koszt remontu i wyposażenia 46.000 zł ( włącznie z kosztami okołozakupowymi )
Kwota sprzedaży 235.000 zł
Zysk ze sprzedaży 64.000 zł

Przed zakupem mieszkania: Starałem się łącznie kilka miesięcy o kredyt hipoteczny.

Zakup mieszkania i przelanie środków deweloperowi nastąpiło:  20.12.2018 r.

Start remontu: 02.01.2019 r. Remont trwał miesiąc i jeden dzień. Po remoncie czekaliśmy jeszcze trochę na meble kuchenne itp.

Mieszkanie po wystawieniu ogłoszenia znalazło nabywcę: po trzech tygodniach.

Sprzedaż: 20.03.2019 r.

Łączny czas trwania inwestycji: około 3 miesiące + wcześniejszy okres oczekiwania na kredyt.

Zdjęcia nieruchomości przed remontem

Zdjęcia nieruchomości po remoncie

Przemyślenia i rady

Przedmiotem flipów na rynku pierwotnym są mieszkania zrobione „pod klucz” dla osób, które chcą kupić takie mieszkanie „dla siebie” i móc od razu się wprowadzić, bez konieczności samodzielnego przeprowadzania remontu i aranżacji wnętrza.

Zatem przy flipach na rynku pierwotnym ważne jest, by mieszkanie robiło wrażenie – tak zwany efekt wow. Jeśli celujemy w zysk pomiędzy 30 a 50 tysięcy złotych, to naprawdę nie ma znaczenia, czy na dekoracje wydamy 100 czy 300 złotych. Musimy się przede wszystkim skupiać na tempie realizacji całego projektu i sprzedaży mieszkania. Mieszkanie musi być urządzone ładnie i być wykończone materiałami stosunkowo dobrej jakości do ceny. Zbyt drogie materiały nie zawsze są najlepszym rozwiązaniem. Musimy znać potrzeby naszego docelowego klienta.

Cześć inwestorów przygotowuje mieszkania z zestawem RTV/AGD, a inni wstawiają w te miejsca atrapy. Są inwestorzy, którzy robią flipy na ładnie bez wstawiania kuchni – tak, aby klient samodzielnie mógł wybrać sobie odpowiedni zestaw. Trzeba metodą prób na swoim runku wypracować najtańszy i najskuteczniejszy schemat działania i trzymać się tego w kolejnych projektach.

 

Dalsza strategia – flipy na rynku pierwotnym w małych miastach

W przyszłości chciałbym dalej inwestować we flipy na rynku pierwotnym w małym mieście przy użyciu własnego kapitału oraz kapitału nowo poznanych inwestorów.

Inwestycje we flipy w małych miastach są moim zdaniem o tyle lepsze od inwestowania w dużych aglomeracjach, że mniejszym kapitałem możemy zarobić podobne kwoty. Jedno mieszkanie w mojej miejscowości to pół mieszkania w dużym mieście. W małych miastach nie ma też tak dużej konkurencji. Prościej jest również na początku pożyczyć pieniądze na zdecydowanie mniejsze kwoty.

Na szczęście dzisiaj mamy takie eventy jak Akademia Sourcingu™, na których możemy poznać ludzi, którzy dzielą się kapitałem oraz tych, którzy dostarczają okazje inwestycyjne. Dzięki temu tak na prawdę wystarczy się przełamać i zrobić pierwszy krok.

Fot. Archiwum prywatne Macieja Grodeckiego

Trzeba podjąć decyzję o działaniu i przebywać w odpowiednim środowisku, a wszystkie elementy ułożą się z naszą pomocą w jedną całość.

Do zobaczenia na nieruchomościowych eventach,
Maciej Grodecki

Kontakt do mnie:
[email protected]