Filip z Katowic

Ponad 100 pokoi w zarządzaniu

Seria „Success Stories” to udokumentowane historie inwestorów na rynku nieruchomości, którzy swoją wiedzę zdobywają między innymi poprzez uczestnictwo w cyklu moich szkoleń oraz przez wymianę doświadczeń na spotkaniach networkingowych.

Wstęp

Cześć nazywam się Filip Kowarski, możesz znać mnie jako autora aplikacji Moniter.pl, mogłeś widzięc moje wystąpienie lub spotkaliśmy się na jednym z eventów nieruchomościowych.

W ciągu ostatnich 18 miesięcy nabyliśmy ze wspólnikiem mieszkania dające razem 57 pokoi na wynajem, podnajęliśmy mieszkania dające 42 pokoje i 31 pokoi wzięliśmy w zarządzanie w stanie do remontu aby przygotować dla inwestorów.

Przy okazji szukania mieszkań zrealizowaliśmy z ciekawości 5 flipów, co stanowi wartą do rozważenia alternatywę dla wynajmu. Przełożyło się to wszystko na 22 remonty, w szczytowym momencie przed sezonem mieliśmy 9 remontów równocześnie.

Otrzymuję wiele pytań jak najlepiej rozpocząć zarabianie na nieruchomościach, dlatego opowiem Ci o tym, jak zasada 100:10:3:1 to ułatwi i zmieni Twoje spojrzenie na nieruchomości.

Jeśli o niej jeszcze nie słyszałeś to jest to zasada Dolf’a de Roosa – na 100 obejrzanych nieruchomości złóż ofertę na 10, dla 3 z nich postaraj się o finansowanie (kredyt, gotówka, inny inwestor) i prawdopodobnie kupisz jedną z nich.

Po tym czasie albo pokochasz nieruchomości i w każdej ruinie widzieć będziesz potencjał. Jadąc ulicami miasta głowa obracać się będzie za banerami ‘na sprzedaż’ albo zdasz sobie sprawę, że wolisz poświęcić czas na coś innego, co da Ci lepszy zwrot, a zarobione pieniądze przeznaczysz na jakiś gotowiec inwestycyjny, który da co prawda trochę niższy zwrot ale będzie całkowicie pasywny? Warto się przekonać!

Brzmi to przesadnie, bo po co oglądać tyle mieszkań jak można kupić o wiele szybciej i nie tracić czasu na jeżdżenie i oglądanie. Każdy z nas szuka ułatwień i skrótów, wiem coś o tym, bo aby nie tracić czasu stworzyliśmy w firmie Moniter.pl, aplikację ułatwiającą pozyskiwanie nieruchomości przez automatyczne filtrowanie nowych ogłoszeń na rynku i błyskawiczne powiadomienia.

Zanim kupiłem pierwsze mieszkanie na wynajem obejrzałem raptem kilkanaście mieszkań kierując się własnymi przekonaniami, a nie chłodną kalkulacją popartą znajomością rynku.

Zapewne zgodzisz się ze mną, że często świadomie lub mniej wybieramy to co już znamy. Padło więc na osiedle, gdzie mieszkałem większość swojego życia, za cenę, która wydawała mi się atrakcyjna w porównaniu do cen, które miałem w głowie na bazie pozostałych obejrzanych nieruchomości.

Czy był to zły deal? Nie. (Poniżej porównamy to mieszkanie z takimi jak kupuję teraz)

Jednak jest to moje najdroższe mieszkanie z najniższym zwrotem z inwestycji 🙂

Wyszukiwanie okazji

W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy oglądałem po 3-8 mieszkań w tygodniu, głównie w weekendy lub po pracy.

Dla prostej kalkulacji 1,5 roku to 1,5 * 52 tygodnie w roku * 5 mieszkań = 390 mieszkań.

Da się to oczywiście streścić i na początku oglądać mieszkania w każdej wolnej chwili aby przyspieszyć poznanie rynku. Niesamowite jest to, że mieszkania, które na początku wyglądają na okazje już po kilkudziesięciu obejrzanych nie wydają się wcale atrakcyjne.

Z pewnością wymaga to wytrwałości, na szczęście w zamian otrzymamy niesamowitą znajomość rynku i pewność siebie w podejmowaniu decyzji czy kupić.

Zawsze twierdziłem, że nie ma jednego magicznego źródełka z okazjami, jednak jakbym miał wskazać coś co jest temu najbliższe to właśnie znajomość rynku podparta szybkimi powiadomieniami o nowych ofertach i umiejętne negocjowanie ceny.

Pamiętam jak na początku oglądałem wszystkie nieruchomości. I na sprzedaż, i do wynajmu. I te wyremontowane, i te do generalnego remontu. A wcale nie wiedziałem jeszcze, co chcę kupić, ani która lokalizacja jest najbardziej korzystna.

Zobaczyłem, jak ludzie opowiadają o swoich mieszkaniach, co chwalą, a także jakich tematów unikają. Zdobyłem wiedzę, która bardzo przydała mi się przy następnych etapach inwestycji.

Po pewnym czasie zauważysz, że bardzo często to, co reklamowane jest w ogłoszeniach jako „wysoki standard”, potrafi znacznie od tego pojęcia odbiegać. Nietrudno jest zobaczyć, że coś zostało w mieszkaniu niedokładnie zrobione (np. listwy przypodłogowe, które odstają od ściany).

Po obejrzeniu kilkunastu czy kilkudziesięciu nieruchomości przy każdej następnej od razu będziesz zwracał uwagę na tego typu elementy. Poza tym będziesz już wiedział, co to znaczy dobry i porządnie zrobiony remont, a jak to jest pójść „na łatwiznę”.

Oglądając mieszkania na rynku wtórnym możesz się też dużo nauczyć w innej kwestii. Wielu właścicieli już od progu drzwi wejściowych wita Cię opowiastkami o tym, co jest do wyremontowania albo co wymaga renowacji.

Dzięki temu zdobywasz wiedzę na temat tego, jakie problemy w takich nieruchomościach są typowe (np. instalacja elektryczna do wymiany), a jakie nietypowe i trudne do naprawy (np. słabe ciśnienie wody w mieszkaniu, które znajduje się na ostatnim piętrze budynku – w takim przypadku jeśli wszyscy sąsiedzi pod nami zaczną korzystać z wody, to do nas już nic nie dotrze).

Ceny poniżej dotyczą Katowic, dla innych miast będą wyższe, ale proporcja między ‘pierwszym lepszym’ a dobrze dobranym będzie podobna. W momencie jak mamy ograniczoną zdolność kredytową lub gotówkę to te kilka % ROI robi istotną różnicę i warto oto zawalczyć, przy kilku nieruchomościach na wynajem przekłada się to na dodatkowy zysk, który bez problemu starczyłby na pokrycie kosztów oddania mieszkań w zarządzanie by przekształcić się w całkowicie pasywny dochód.

Poniżej porównanie mieszkanie z takimi jak kupuję teraz:

Pierwsze mieszkanie:

189.000zł + koszty

61m2 na 5 pokoi (wyższy czynsz)

Średni metraż pokoju 8m2 (duża strata w przedpokoju)

Dobra lokalizacja (1,2km od uczelni)

5 pokoi * 600zł + media

ROI 13,5%

Co można było osiągnąć:

145.000 – 160.000zł + koszty

53-55m2 na 5 pokoi (niższy czynsz)

Średni metraż pokoju 8m2 (lepszy układ, bez straty w przedpokoju)

Doskonała lokalizacja (0,7km od uczelni)

5 pokoi * 640zł + media

ROI 16-20%

Zachęcam Cię do sprawdzenia możliwości Monitera z kilku powodów. Najważniejszym jest fakt, że Monitera stworzył zespół osób, które same na co dzień inwestują w nieruchomości. Brakowało mi na rynku narzędzia, które jest proste w obsłudze i pozwala zaoszczędzić dziesiątki godzin oraz kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Drugim równie ważnym jest argument, że z Monitera korzysta znaczna część doświadczonych jak i początkujących inwestorów. Jeżeli zależy Ci na oszczędności czasu i maksymalizacji zysków osiąganych z flipów, czy z wynajmów to Moniter jest narzędziem dla Ciebie.

Jeżeli natomiast pasjonuje Cię spędzanie dziesiątek godzin tygodniowo na przeglądaniu wszystkich portali i przeglądaniu często już nieaktualnych ogłoszeń to prawdopodobnie nie jest to narzędzie dla Ciebie.

akademia sourcingu

Podsumowanie

Jeżeli wiedza, która przekazałem Ci w tym artykule wydaje Ci się wartościowa i uznasz, że w jakiś sposób udało mi się Tobie pomóc napisz do mnie lub przybij piątkę na najbliższym spotkaniu lub konferencji dla inwestorów. Często na nich bywam i Tobie również polecam.

Jeśli chcesz ułatwić sobie proces pozyskiwania mieszkań, czy to na flipa, czy na wynajem to wejdź i sprawdź możliwości Moniter.pl

Filip Kowarski
Inwestor i twórca Moniter.pl

Od Pawła:
Znamy się z Filipem już prawie 2 lata. Spotykamy się często na różnych eventach nieruchomościowych.
Sam korzystam z monitera w wersji PRO, co stanowi jedno z moich głównych źródeł okazji inwestycyjnych.

Na Akademii Sourcingu™ poświęcam cały moduł wyszukiwaniu nieruchomości przez monitera. Absolwenci szkolenia otrzymują specjalną zniżkę na tę aplikację, dzięki uprzejmości Filipa.

Poza Akademią, również możesz skorzystać ze zniżki klikając tutaj.

UPDATE: POSŁUCHAJ WYWIADU Z FILIPEM NA KONTESTACJA.COM

*Wywiad przeprowadzony w lipcu 2017 roku.
Autor: Paweł Albrecht

Paweł Albrecht

Specjalista w zakresie pozyskiwania ofert inwestycyjnych i ich finansowania.
Tworzy narzędzia i informacje dla inwestorów, które ułatwiają inwestowanie w nieruchomości.

Masz pytania lub chcesz się spotkać? Pisz śmiało na: mail@pawelalbrecht.com

O mnie

Witaj! Jestem Paweł Albrecht. Dzięki nieruchomościom mam czas i pieniądze na realizowanie swoich celów. Chce podzielić się z Tobą przydatną wiedzą.

okazje rynkowe newsletter

akademia sourcingu

szkolenia dla inwestorów

Albrecht o nieruchomościach

SUCCESS STORIES

excele dla inwestorów

Sprawdź Facebook