Jak zaoszczędzić czas i pieniądze w swojej inwestycji?

Czy zastanawiało Cię kiedyś dlaczego czas Twojego remontu nieruchomości jest dłuższy niż zakładał plan, a koszty znacznie przewyższają założony budżet? Receptą na działanie zgodnie z harmonogramem projektu jest zastosowanie jednego z elementów strategii Lean Management – eliminacji marnotrawstwa.

Wszystkie czynności niedodające wartości dla końcowego odbiorcy naszego produktu lub usługi możemy określić jako strata. Innymi słowy wszystko co robimy, a nie dostajemy za to więcej pieniędzy jest bez sensu.

Japoński termin określający to zjawisko to MUDA. W literaturze przedmiotu wyróżnia się 8 typów strat, które należy zidentyfikować oraz usunąć. My przełożymy te elementy na zagadnienia dotyczące inwestowania w nieruchomości.

Wobec tego możemy zgodnie ze strategią Lean wymienić 7 rodzajów MUDA występujących w każdym środowisku biznesowym:

  1. Nadprodukcja;
  2. Braki produkcyjne – defekty;
  3. Zbędne zapasy;
  4. Przestoje produkcyjne – oczekiwanie;
  5. Zbędne przetwarzanie;
  6. Nadmierny transport;
  7. Zbędny ruch;
  8. Stracona kreatywność pracowników ( dodany do oryginalnego podziału ósmy rodzaj straty )

Powiadomienia o tanich mieszkaniach - na jakiego maila Ci wysyłać ?

Dla inwestora ograniczanie kosztów i czasu projektu jest kluczowym czynnikiem zwiększenia rentowności inwestycji. Trzeba pamiętać jednak o tym, że najcenniejszym aktywem dla inwestora jest jego czas i zaangażowany kapitał. Odnosząc się do różnych procesów podczas inwestowania w nieruchomości, możemy zidentyfikować kilka przykładowych, popularnych strat popełnianych przez inwestorów:

  • Zbędny ruch – Inwestorzy posiadający mieszkania na wynajem często posiadają je w różnych, oddalonych od siebie lokalizacjach. Często są to również inne miasta, co powoduje, że czas poświęcony na dojazd do danej nieruchomości w przypadku takiej potrzeby jest bardzo czasochłonny. Pokazywanie nieruchomości na wynajem każdemu zainteresowanemu klientowi o różnych porach dnia, również możemy zaliczyć jako stratę. W takim przypadku należy umówić wszystkich zainteresowanych na jeden wyznaczony termin w ciągu tygodnia. Kolejnym przykładem marnowania czasu na niepotrzebne czynności, jest brak organizacji dokumentacji związanej z daną nieruchomością. Wielu inwestorów podchodzi amatorsko do swoich inwestycji, ponieważ nie jest to ich główne źródło dochodów. Szukanie niezbędnych dokumentów wykorzystywanych w procesie inwestowania lub materiałów potrzebnych do analizy, z pewnością nie dodaje wartości do inwestycji.
  • Nadmierny transport – Klasycznym przykładem straty związanej z transportem, jest zakup materiałów budowlanych i dostarczenie ich na miejsce remontu czy budowy. Brak z góry zaplanowanego harmonogramu dostaw i miejsca przechowywania, powoduję częste wycieczki do supermarketów w celu uzupełnienia braków. Wiąże się to również z kosztami podróży i poświęconym czasie na wykonanie zakupów. Rozsądnym rozwiązaniem w takim przypadku jest więc wybranie takich dostawców, którzy przywożą towar na miejsce o określonych porach.
  • Zbędne przetwarzanie – Wszystkie czynności, które nie dodają wartości dla końcowego odbiorcy. Zaliczają się tu takie rzeczy jak angażowanie specjalisty do pracy, którą mógł wykonać niewykwalifikowany robotnik. Ten rodzaj straty głównie związany jest z czynnościami, na które poświęcamy za dużo energii i umiejętności niż jest to potrzebne. Przykładem jest tutaj stosowanie odręcznej dokumentacji zamiast stosowania automatycznych arkuszy kalkulacyjnych do prowadzenia projektu. Dekorowanie ściany, która nigdy nie zostanie odsłonięta, również nie należy do najmądrzejszych pomysłów.
  • Stracona kreatywność pracowników – bardzo ciekawą i często ignorowaną stratą, jest brak wykorzystania wiedzy i pomysłów naszych współpracowników. Inwestor na rynku nieruchomości zazwyczaj nie zna się na wszystkich procesach zachodzących podczas etapu remontu czy budowy. Inwestor jest tylko organizatorem, łączącym kapitał, ludzi i zasoby niezbędne do realizacji inwestycji. W związku z powyższym każda osoba na placu budowy, posiadająca większe doświadczenie w swoim zakresie od inwestora, może udzielić rad i wskazówek, które pozwolą wykonać daną czynność szybciej, taniej i sprawniej.
  • Przestoje produkcyjne – oczekiwanie – główna strata powodująca opóźnienia realizowanych projektów. Największą bolączką inwestorów na rynku nieruchomości jest dostęp do sprawdzonych fachowców i ekip budowlanych. Podczas remontu czy budowy niektóre czynności muszą następować po sobie, w określonych krokach. Z jednej strony możemy oczekiwać na materiały, które muszą pojawić się na miejscu inwestycji, natomiast z drugiej strony możemy po prostu czekać na osobę, która wykona daną czynność. Jeżeli dzwonimy do hydraulika w poniedziałek, a on dostępny jest dopiero w piątek, przez 5 dni nasza inwestycja stoi w miejscu, ponieważ nie wykończymy łazienki przed zainstalowaniem nowej instalacji. Innym rodzajem straty ze względu na oczekiwanie jest wystawienie nieruchomości na portal ogłoszeniowy i oczekiwanie na jej sprzedaż.
  • Zbędne zapasy – nadmierna ilość zapasów powoduje nadmierne zaangażowanie kapitału potrzebnego na dany moment projektu. Narażamy również magazynowany towar na zniszczenie. Posiadanie większej ilości otwartych inwestycji niż aktualnie jesteśmy w stanie prowadzić również jest stratą, ponieważ w ogólnym rozrachunku ukończymy wszystkie prace wolniej niż planowaliśmy.
  • Braki produkcyjne – defekty – w przypadku inwestycji brakami produkcyjnymi są źle wykonane prace remontowo-budowlane, które zabijają produktywność i biznesplan. Każda praca, która musi zostać wykonana ponownie jest kosztem i dodatkowym czasem poświęconym na naprawę. Dlatego tez od samego początku, najważniejsze jest niedopuszczenie do powstania tego typu sytuacji. Należy stosować się do zasady „zawsze dobrze za pierwszym razem”. Powinno to być powtarzane jak mantra dla wszystkich uczestników projektu. Rygorystycznie przestrzegane checklisty, powinny pomóc w unikaniu tego rodzaju strat. Braki produkcyjne to nie tylko rodzaj straty odnoszący się do etapu remontu. Można również popełnić błąd drukując niewłaściwe materiały promocyjne, które należy wyrzucić i wydrukować na nowo.
  • Nadprodukcja – Inwestorzy zawsze balansują pomiędzy jakością używanych materiałów, a ich ceną. Należy zawsze zwracać uwagę na to, kto jest klientem docelowym dla naszej nieruchomości. Stosowanie wyrafinowanych płytek i zdobień może nie być najrozsądniejszym rozwiązaniem dla budżetu projektu, kiedy odbiorcą docelowym jest student, który nie będzie skory do poniesienia kosztów remontu. Skupianie dużych środków finansowych na elementach zewnętrznych nieruchomości takich jak elewacja czy klatka schodowa, również nie jest najważniejszym elementem nieruchomości. Jeżeli są wykonane na akceptowalnym poziomie, nie trzeba za nie przepłacać. Płacenie podwykonawcą większych stawek niż są w stanie zaakceptować również jest stratą z punktu widzenia na budżetu projektu. Ta sama reguła dotyczy wszystkich elementów potrzebnych do realizacji projektu takich nawet jak drogi papier do drukarki. Przy nadprodukcji warto też wspomnieć o sytuacji, w której produkujemy domy w obszarach gdzie nie ma na nie popytu.

To tylko kilka przykładów pokazujących straty w procesie inwestowania w nieruchomości. W związku z tym, że Lean Management opiera swoją koncepcję na realizowaniu tylko tych czynności, które przynoszą zysk przy minimalnych kosztach, idealnie strategia wpisuje się w model działania inwestorów na rynku nieruchomości.

Miejscem gdzie dokonano całkowitej eliminacji marnotrawstwa z projektu na rynku nieruchomości jest przedsięwzięcie odbudowy domów w Nowym Orleanie, które zostały zniszczone w wyniku huraganu Katrina w 2005 roku. Projekt non profit o nazwie St. Bernard Project (SBP), uzyskał wsparcie od inżynierów Toyoty, którzy wyeliminowali wszystkie straty związane z przebudową uszkodzonych lub budową całkowicie zniszczonych domów.

Dzięki wprowadzeniu Toyota Production System, czyli jednego z elementów całej strategii Lean Management, przy wykorzystaniu dostępnych zasobów, zredukowano czas przebudowy z 8.6 do 12.8 domów miesięcznie. Jest to wzrost wydajności pracy zespołu i wykorzystania zasobów o 49% w porównaniu do sytuacji przed pojawieniem się inżynierów z Toyota Production System Support Center. Krótkie video z tego projektu znajduje się w poprzednim artykule wprowadzającym.

Zespół Toyoty, chociaż prawdopodobnie nigdy wcześniej nie miał zaawansowanego doświadczenia budowlanego, zdołał dokonać tego imponującego wyniku poprzez przełożenie swoich doświadczeń ze stosowania filozofii Lean Management na całym świecie w wielu branżach. Aby tego dokonać niezbędne było zastosowanie wybranych narzędzi Lean, które będą omówione w całej serii tych artykułów.

Więcej case study z projektów optymalizowanych przez inżynierów Toyoty możesz zobaczyć tutaj:
http://www.tssc.com/nfp-main.asp

Kolejny artykuł zawierać będzie konkretne narzędzia, które pozwolą na eliminowanie strat opisanych powyżej.
Będą to przykłady praktycznych zastosowań arkuszy kalkulacyjnych, dokumentów i procedur, dzięki którym Twoja inwestycja jest profesjonalnym projektem, gdzie nie ma miejsca na błąd.

W razie pytań pozostaję do dyspozycji,

Pozdrawiam,
Paweł Albrecht

Paweł Albrecht

Specjalista w zakresie pozyskiwania ofert inwestycyjnych i ich finansowania.
Tworzy narzędzia i informacje dla inwestorów, które ułatwiają inwestowanie w nieruchomości.

Masz pytania lub chcesz się spotkać? Pisz śmiało na: mail@pawelalbrecht.com

O mnie

Witaj! Jestem Paweł Albrecht. Dzięki nieruchomościom mam czas i pieniądze na realizowanie swoich celów. Chce podzielić się z Tobą przydatną wiedzą.

okazje rynkowe newsletter

akademia sourcingu

szkolenia dla inwestorów

Albrecht o nieruchomościach

SUCCESS STORIES

excele dla inwestorów

Sprawdź Facebook