Update – Zobacz artykuł w formie audio w Radiu Kontestacja.com

W tym artykule pokażę Ci z jakich wybranych siedmiu narzędzi korzysta profesjonalny inwestor na rynku nieruchomości. Zapytasz wcześniej jaka jest różnica pomiędzy amatorem, a profesjonalistą? Jeden to lubi, a drugi to umie.

Poza tym, że profesjonalny inwestor wie co robi, buduje również zestaw narzędzi, który automatyzuje wszystkie jego procesy. Dzięki temu ma natychmiastowy wgląd do wszystkich swoich kontaktów, transakcji, kosztów, zysków i analiz. Zachęcam do tworzenia własnych narzędzi lub do korzystania z gotowych rozwiązań dostępnych na rynku. Przedstawiane poniżej narzędzia są przykładowymi rozwiązaniami, które możesz stosować w swoich inwestycjach. Wybieraj i dopasowuj tylko te, które są dla Ciebie niezbędne.

1. Zarządzanie dokumentacją inwestycji

Praca inwestora na rynku nieruchomości w głównej mierze opiera się na pracy przy użyciu komputera. Działania wykonywane na samej nieruchomości prowadzone są już przez wyspecjalizowane ekipy remontowe. Rolą inwestora jest przede wszystkim organizacja i kontrola wszystkich procesów zachodzących podczas projektu. Wobec tego kluczowe jest posiadanie prostego i zorganizowanego systemu zarządzania dokumentacją, która jest faktycznym i zapisanym odzwierciedleniem stanu rzeczy.

Należy zawsze pamiętać o tym, aby nie przesadzić z ilością procedur i instrukcji, ponieważ nie na tym opiera się filozofia Lean Management. Celem zarządzania dokumentacją jest łatwy i stały dostęp do wszystkich ustaleń związanych z projektem. Niezwykle istotne jest kontrolowanie wszystkich zdań wykonywanych podczas inwestycji, ponieważ jest wiele procesów, które niedopilnowane mogą doprowadzić projekt do tego, że wygeneruje stratę zamiast zysku.

Głównymi problemami, które można nie dopilnować podczas trwania inwestycji są:

  • Brak jasności w sprawie realizacji danego projektu.
  • Prowadzenie prac nie zgodnie z budżetem.
  • Zespół podwykonawców i pracowników nie chętnie mówi o napotkanych problemach.
  • Podwykonawcy nie wykonują swoich zadań na czas lub robią to niedokładnie.
  • Nie do końca wiadomo czy można wykonać dane prace budowlane, czy też nie.

Wszystkie te sytuacje sprawiają, że projekt się opóźnia i nie jest realizowany na czas. Rolą inwestora jest identyfikacja tych procesów przed ich wystąpieniem i ich poprawa. Wprowadzone standardy działania pozwalają na uniknięcie większości z negatywnych dla inwestycji zdarzeń. Aby prawidłowo zarządzać inwestycją, niezbędny jest system gromadzenia danych i informacji, tak aby z jednej strony prawidłowo realizować projekt zgodnie z biznesplanem, a z drugiej, żeby móc w przyszłości wyciągać wnioski zgodnie z filozofią KAIZEN.

Wytyczne stosowane do organizacji dokumentacji przechowywanej w formie papierowej powinny być stosowane przez wszystkich uczestników danego projektu. Przykładowe zalecenia mogą wyglądać w ten sposób:

  1. Każdy dokument papierowy jest skanowany i umieszczany w archiwum.
  2. Dokumenty, które zostają przekazane zewnętrznym podmiotom poza archiwum firmy posiadają w biurze skserowaną kopię.
  3. Każdy dokument posiada spis treści, zawierający ogólne informacje o kolejnych sekcjach.
  4. Wszystkie dokumenty przechowywane są w segregatorach.
  5. Segregatory nigdy nie opuszczają archiwum.
  6. Segregatory dla poszczególnych lat mają nazwę w formacie KOD-ROK.

Segregatory

Zarządzanie dokumentacją projektu w formie elektronicznej przykładowo może wyglądać w sposób ukazany na poniższym rysunku. Dzięki temu inwestor ma natychmiastowy dostęp do niezbędnych mu dokumentów i danych. Praca z wieloma projektami jednocześnie wymaga ogromnego skupienia, więc odpowiednio zaplanowany schemat zarządzania plikami pozwala na uniknięcie marnowania czasu, zgodnie z zasadą eliminacji marnotrawstwa MUDA.

2. Karty kontrolne – checklisty

Podczas prowadzenia wielu projektów jednocześnie, istotne jest pisemne notowanie wszystkich rozmów i ustaleń ze stronami biorącymi udział w projekcie. Szczególną uwagę należy zwrócić w stronę rozmów z podwykonawcami. Każde ustalenie, które zostanie uzgodnione telefonicznie lub mailowo, musi zostać przekazane do archiwum dokumentów.

Tylko dzięki takiej formie archiwizacji inwestor może czuć się bezpiecznie, że ustalenia w trakcie trwania inwestycji nie ulegną zmianie. Środowisko, w jakim pracuje inwestor często wymaga od niego takich zabiegów ze względu na stopień prawdomówności podwykonawców (ekip budowlanych). Zastosowanie prostej notatki zwalnia inwestora z pamiętania o wszystkich ustaleniach, oraz stanowi pisemne zobowiązanie wobec osoby, z którą była przeprowadzana dana rozmowa. Jest to prawdopodobnie najważniejsza i najprostsza rada, jaką możesz wdrożyć w życie już teraz. Jeżeli jesteś przed swoją pierwszą inwestycją – zaufaj mi, sięgniesz do tych notatek przy najbliższym problemie z ekipą remontową.

Poza pisemnie sporządzonymi notatkami z ustaleniami prac z podwykonawcami inwestor powinien jasno delegować zadania dla swoich pracowników. Sporządzenie tygodniowej karty zadań dla pracownika, pozwala na sprawniejszą realizację prac i proste określenie ich priorytetów wykonania. Jeżeli inwestor zatrudnia więcej osób, do każdego pracownika przypisany jest kierownik projektu, który nadzoruje pracę pracownika. Tygodniowa karta zadań jest narzędziem pracy nakierowanej na efekty.

Każdy z pracowników w dzień rozpoczynający tydzień roboczy ma obowiązek przygotować kartę na rozpoczęty tydzień oraz potwierdzić ją z kierownikiem. Planowanie zaczyna się od uzgodnienia z kierownikiem obszarów prac oraz celów.  Złe planowanie jest równie niemile widziane jak brak realizacji zadań. Pracownik na koniec tygodnia podsumowuje krótko tydzień, a następnie drukuje kartę, podpisuje i przekazuje do kierownika. Podpisana przez kierownika karta, z jego uwagami składowana jest w archiwum.

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje jedna specjalna i bardzo ważna cecha. Z bardzo dużą dokładnością jesteśmy w stanie ocenić zwrot z przeprowadzanej inwestycji. Wszystkie odchyły od naszego biznesplanu wynikają z liczby parametrów, które oszacowaliśmy niedokładnie lub nie oszacowaliśmy ich wcale poprzez brak doświadczenia. Dlatego tak istotne jest ciągłe doskonalenie swoich kart kontrolnych, aby uniknąć błędów przy kolejnych projektach.

Na potrzeby tego artykułu oraz własnych inwestycji, autor przygotował kilka wybranych list kontrolnych. Pierwszą z nich jest dokument, który pozwala na bardzo szczegółową analizę nieruchomości. Dzięki niemu inwestor jest w stanie z dużą dokładnością ocenić wartość oglądanej nieruchomości. Dokument ten pozwala na obniżenie ryzyka, związane ze złą oceną stanu nieruchomości. Po sprawdzeniu wszystkich punktów inwestor posiada dokładny obraz danej inwestycji. Może do niego wrócić w każdej chwili lub przekazać go innemu inwestorowi, jeżeli zdecyduje się sprzedać tę ofertę nieruchomości.

Możesz w ten sposób określić czy nieruchomość, którą analizujesz spełnia wszystkie Twoje kryteria „idealnej nieruchomości”, czyli takiej, która z największym prawdopodobieństwem zostanie sprzedana z założoną ceną za m2 w określonym standardzie wnętrza.

*Autor – Damian Kleczewski

Podczas remontu nieruchomości niezbędny jest dokument, który zminimalizuje ryzyko wystąpienia poprawek. Sprawdzonym rozwiązaniem jest stosowanie karty kontrolnej, tzw. Checklisty, która zawiera instrukcję przeprowadzenia i sprawdzenia danej pracy. Dzięki takiemu rozwiązaniu specjalista wykonujący zadanie dokładnie sprawdzi jakość wykonanego zadania. Jeżeli fachowiec wykona wszystkie elementy zawarte w karcie kontrolnej, istnieje praktycznie zerowe ryzyko sytuacji, w której dany etap pracy będzie należało wykonać jeszcze raz. Poprawki są zabójcą czasu i pieniędzy. Rób wszystko dobrze za pierwszym razem !

Karta Kontrolna

3. Zarządzanie wizualne inwestycją

Wdrożenie technik wizualnego zarządzania jest istotnym zadaniem, które stoi przed każdym przedsiębiorcą stosującym się do strategii Lean. Ludzie w dużej mierze są istotami, które kierują się zmysłem wzroku, więc czyni to komunikacje wizualna bardzo wydajną i skuteczną. Jeden obraz jest wart więcej niż tysiąc słów. Dodatkowo z biegiem czasu zmniejszamy ilość zapamiętanych informacji. Za pomocą języka wizualnego zatem możemy przekazywać wiedzę w sposób najbardziej efektywny. Komunikacja wizualna jest międzynarodowa i uniwersalna dla wszystkich odbiorców. Niestety są dwie strony medalu.

Zarządzanie wizualne wiąże się również z transparentnością zadań przekazanych pracownikom. Wobec tego mogą oni wyrażać niechęć do takiego systemu, gdyż nie chcą zostać narażeni na reakcje otaczającego ich środowiska, kiedy wystąpi problem lub brak dotrzymania terminu realizacji zadania. Dlatego tez niezwykle istotne jest podkreślenie wszystkim osobom biorącym udział w projekcie, że zarządzanie wizualne wprowadzane jest tylko po to, by pracować dokładniej i zgodnie z harmonogramem.

Wizualizacja celu konkretnego obszaru w projekcie przynosi wiele korzyści. Przede wszystkim najwięcej benefitów przynosi nowym pracownikom, którzy zadają mniej pytań i szybciej poznają swoje obowiązki. Zarządzanie wizualne przynosi takie korzyści jak:

  • Stabilność i przewidywalność procesów.
  • Mniejszy wysiłek niezbędny do zarządzania procesem.
  • Zwiększa świadomość występujących problemów i szans na ich doskonalenie.
  • Przyspiesza proces reagowania na problemy.
  • Poprawia komunikacje między pracownikami i obrazuję bieżące działania.
  • Skraca czas nauki szczególnie u nowych osób zaangażowanych w projekcie.

Koncepcja Lean Management opiera się na pracy zespołowej, wobec tego skuteczność narzędzi wizualnych zależy tylko od zaangażowania wszystkich uczestników projektu.
Zarządzanie wizualne związane z inwestycjami na rynku nieruchomości na potrzeby tego artykułu możemy podzielić na trzy części:

  1. Organizacja miejsca pracy zgodnie z zasadami 5S, tak aby ustanowić i utrzymać wysokiej jakości poziom organizacji pracy.
  2. Zarządzanie wizualne i graficzne, wprowadzone dla ułatwienia komunikacji pomiędzy uczestnikami danego procesu niebędącymi pracownikami.
  3. Zarządzanie wizualne poprzez stosowanie białych tablic dla pracowników projektu.

Pierwszy punkt odnosi się do narzędzia Lean Management o uproszczonej nazwie 5S. Jest to zestaw technik, który wiąże się z właściwą organizacją miejsca pracy. 5S wzięło swój skrót od 5 japońskich zwrotów:

  • 1. S – Sortowanie (jap. Seiri)
  • 2. S – Systematyka (jap. Seiton)
  • 3. S – Sprzątanie (jap. Seiso)
  • 4. S – Standaryzacja (jap. Seiketsu)
  • 5. S – Samodyscyplina (jap. Shitsuke).

5S

W związku z tym, iż jeden obraz wyraża więcej niż tysiąc słów, poniżej znajduję się zdjęcie zestawu narzędzi na stanowisku pracy, zaprojektowanego zgodnie z zasadą 5S. Takie rozwiązanie zapobiega w dużym stopniu nieodkładaniu narzędzi na swoje miejsce.

Narzędzia Lean

Kolejnym przykładem zarządzania wizualnego na miejscu inwestycji jest organizacja ważnych narzędzi dla danego etapu projektu. Poniżej widzimy zorganizowany magazyn z drabinami, przechowywanymi zgodnie z zasadą 5S.

Drabiny lean

Samo uporządkowanie drabin w rzędy nie stanowi jeszcze o „zarządzaniu wizualnym”. Do tego momentu możemy to nazwać tylko uporządkowaniem miejsca pracy. By zarządzać wizualnie narzędziami, można wprowadzić dużą, białą tablicę ze wszystkimi informacjami dotyczącymi położenia danego narzędzia. W tym przypadku każda z drabin została oznaczona „imieniem”, a pracownik, który zabiera drabinę z magazynu przypisuje ją na tablicy do odpowiedniej nieruchomości, gdzie drabina będzie się aktualnie znajdować. Dzięki takiemu rozwiązaniu kierownik projektu dokładnie wie gdzie i jakie zasoby są aktualnie używane. Warto zauważyć tutaj, że cały system zarządzania tablicami opiera się o magnesy, które nie sprawiają trudności w użytkowaniu tablicy.

Tablica kontrolna

Drugą częścią zarządzania wizualnego zgodnie z naszym podziałem, jest wizualna i graficzna organizacja miejsca, w którym znajdują się osoby niebędące pracownikami projektu. Mowa tutaj o wprowadzaniu takich rozwiązań, które zwiększą wartość danej inwestycji w odczuciu jej użytkowników. Klasycznym przykładem, który pokazuje jak stosując proste podejście filozofii Lean można poprawić funkcjonowanie użytkowników nieruchomości nie używając wielkich nakładów finansowych.

Przyjrzyjmy się temu, jak prowadzona jest komunikacja wizualną z pasażerami Polskich Kolei Państwowych. Każdy z pasażerów, który chce odbyć podróż otrzymuję bilet, który poza logiem przewoźnika jest tylko komunikatem tekstowym. Wobec tego osoby nieporozumiewające się w wymienionych na biletach językach nie są w stanie samodzielnie odszukać właściwego peronu na stacji. Dodatkowo, każdy z peronów oznaczony jest tym samym niebieskim kolorem. W takim razie, jak wykorzystać zarządzanie wizualne do ułatwienia dotarcia pasażerowi z punktu A do punktu B?

Wystarczy zastosować jasne i uniwersalne komunikaty graficzne. Na biletach powinny znajdować się okrągłe i kolorowe, w zależności od numeru peronu znaki graficzne. Tak na przykład peron pierwszy powinien być okrągłym czerwonym kołem. Wszystkie oznakowania na dworcu PKP powinny mieć inne kształty niż koło. Okrąg jest zarezerwowany tylko dla peronów. Dzięki temu osoba, która widzi czerwone koło na swoim bilecie, oraz czerwony znak w oddali, niezależnie od tego jakim językiem się posługuje doskonale wie, w którym kierunku się udać. Dodatkowo można zastosować informację „za 100 metrów dotrzesz do Peronu 1”. Taki komunikat utwierdzi osobę, że zmierza w dobrym kierunku. Takie rozwiązania można analogicznie wprowadzać w każdej nieruchomości, w której chcemy ułatwić życie użytkownikowi [TedX Poznań].

tedx poznań

Drugim przykładem zarządzania wizualnego w nieruchomości, który również można analogicznie przeszczepić na inne rozwiązania, jest odświeżenie klatki schodowej. Aby schody na klatce zostały pomalowane, umożliwiając ruch mieszkańcom, należy podzielić schody linią na pół i malować tylko jedną połówkę, do momentu aż wyschnie farba. Przy takim rozwiązaniu, pojawia się jednak problem związany z tym, że część osób nie zauważy kartki „świeżo malowane” i zostawiając ślady na schodach spowoduję, że prace będzie należało wykonać jeszcze raz, co obciąży czas pracowników i budżet projektu. Aby zapobiec takiej sytuacji, należy zastosować niemożliwy do zignorowania komunikat wizualny.

Klatka schodowa

Na powyższym zdjęciu, widać dokładnie strzałki z taśmy papierowej, które pokazują mieszkańcom po której stronie można się ówczesnego dnia poruszać. Mogłoby się wydawać, że same papierowe żółte linie i kartka „świeżo malowane” wystarczą, jednak w przypadku ze zdjęcia, zanim wprowadzono biało czerwone taśmy niemożliwe do niezauważenia, klatkę schodową poprawiano dwukrotnie ze względu na ślady zostawione na świeżo malowanej części. Ten przykład idealnie ilustruje sytuację, w której zarządzanie wizualne może zapobiec wykonywaniu poprawek, które są najbardziej uciążliwym i niemile widzianym elementem każdego projektu.

Trzecim i najważniejszym z punktu widzenia inwestora podziałem zarządzania wizualnego, jest komunikacja pomiędzy kierownikiem projektu a jego wykonawcami. Aby komunikacja wizualna była skuteczna, stosuje się białe tablice, które mają na celu przekazanie jasnej informacji na temat aktualnie przeprowadzanych prac i wyznaczonych celów długoterminowych. Taki system zarządzania bardzo dobrze wpływa na działanie zgodnie z harmonogramem i budżetem projektu. Podstawowych rodzajów białych tablic, które mają zastosowanie w każdym projekcie inwestycyjnym, możemy wymienić co najmniej trzy.

Pierwszą z omawianych jest główna tablica, która pozwala zidentyfikować wszystkie procesy i zadania zachodzące podczas projektu inwestowania w nieruchomości. Naniesienie na tablice wszystkich etapów projektu pozwala na zidentyfikowanie wąskich gardeł i skupienie się na ich rozwiązaniu. Przykładem zastosowania takiej tablicy jest projekt ST. Bernard, prowadzony przez zespół inżynierów z Toyota Production System Support Center, w którym odbudowywano domy lokalnych społeczności po huraganie Katrina. Dzięki zastosowaniu białych tablic i dogłębnej analizie przyczyn związanych z przestojami w budowie, zmniejszono czas budowy domu średnio ze 116 do 50 dni.

Toyota biała tablica

Zespół inżynierów Toyoty identyfikując wąskie gardła swojego projektu związanego z przebudową domów zauważył, że najdłużej podczas trwania całego projektu czeka się na przyjazd specjalisty na plac budowy.

Drugim w kolejności największym problemem były czasochłonne i kosztowne poprawki, wynikające z niestosowania procedur i kart kontrolnych po zakończonej pracy. Dlatego też wprowadzona została kolejna biała tablica, która kontrolowała wszystkie procesy wymagające poprawy, tak aby czas reakcji skrócić do minimum.

tablica kontrolna

Zastosowanie takiej tablicy pozwala wizualnie uchwycić wszystkie trendy, związane z pracami wymagającymi poprawy. Jeżeli inwestor prowadzi kilka projektów jednocześnie i zauważy na tablicy, że w każdej nieruchomości kabina prysznicowa wymaga naprawy, może to dawać jasny i prosty sygnał do tego, aby zmienić zamawiany model kabiny lub fachowca, który te kabiny instaluje.

Trzecia tablica, która znacznie usprawnia pracę jest związana z listą zadań. Pracownicy na placu budowy doskonale wiedzą, jakie zadania czekają ich do wykonania konkretnego dnia. Zarządzanie wizualne lista zadań pozwala również na szybkie reagowanie na wszystkie przesunięcia w czasie danego projektu. Kierownik budowy może przerzucić zasoby z innego projektu tam, gdzie prace idą wolniej. Dane gromadzone na tych tablicach archiwizowane są w arkuszu kalkulacyjnym, który po zakończeniu projektu można dokładnie przeanalizować i wyciągnąć wnioski.

Tablica to do

Każdą pracę do wykonania można stosownie opisać, tym samym ułatwiając jej wykonanie według naszych standardów. Takie rozwiązanie wiąże się również z wprowadzeniem standaryzacji procesów. Najlepszą instrukcją wykonania zadania jest wyraźne zdjęcie i określenie kluczowych punktów procesu. Dzięki temu każdy nowy pracownik wie według jakich standardów ma wykonać swoją pracę.

procedura do wykonania

Każdy, kto choć raz przeprowadzał inwestycje na rynku nieruchomości wie, że najtrudniejszym do koordynacji jest proces remontu lub budowy nieruchomości. Skala trudności zarządzania tym etapem wynika z tego, iż inwestor współpracuje z osobami, które nie zawsze są do końca rzetelne i słowne. Wynika to z tego, iż w Polsce większość ekip budowlanych lub fachowców pracuje na kilku projektach jednocześnie. W takim przypadku, bez odpowiedniego systemu zarządzania praktycznie zawsze pojawiają się opóźnienia w harmonogramie projektu. Dlatego też prowadzenie wizualnego systemu zarządzania etapem remontu czy budowy, jest kluczową dla inwestora pomocą w trzymaniu się budżetu i harmonogramu.

Dla osób zarządzających większym portfelem mieszkań pomocne jest również stosowanie wizualnego zarządzania kluczami do mieszkań. Przy kilkunastu czy kilkudziesięciu mieszkaniach bez takiego systemu bardzo trudno jest odszukać właściwy klucz. Wprowadzenie odpowiednich kolorów dla danego typu nieruchomości może bardzo ułatwić proces komunikacji pomiędzy inwestorem a pracownikiem, który będzie potrzebował dostępu do danego lokalu. Tą samą metodą można również oznaczać zarówno klucze wewnętrzne do pokoi jak i zewnętrzne do zamków głównych.

klucze

4. Zarządzanie inwestycją przy użyciu arkuszy kalkulacyjnych

Zarządzanie projektem jest głównym zadaniem należącym do project managera, którym w małej firmie zazwyczaj jest sam inwestor. Każdy projekt, który zostanie zakończony powinien zostać dokładnie przeanalizowany pod kątem tego, co poszło w projekcie zgodnie z planem, a co można poprawić przy kolejnej inwestycji. Dzięki systemowi wizualnego zarządzania łatwiej jest identyfikować wszystkie problemy oraz błędy i przenosić je do arkuszy kalkulacyjnych. Takie arkusze z inwestycji na inwestycje są udoskonalane o kolejne pozycje i notatki. Potrzeba wielu lat doświadczenia, aby w kosztorysie remontu uwzględnić wszystkie możliwe pozycje związane z kosztami inwestycji. Zgodnie z zasadą ciągłego doskonalenia inwestor powinien ulepszać wszystkie narzędzia, z których korzysta, a arkusze kalkulacyjne dotyczące budżetu czy planu remontu idealnie nadają się na stałą optymalizację.

Narzędziem, które świetnie sprawdza się w zarządzaniu projektem jest arkusz zarządzania inwestycją. To narzędzie stworzone w Excelu, składające się z wielu  zakładek zawiera wszystkie możliwe pozycje, jakie należy uwzględnić przy wykonywanym projekcie. Jedną z takich zakładek jest lista kosztów. Każdy projekt inwestycyjny jest inny i zawiera inne pozycje kosztowe. Jednak prawie zawsze zdarza się sytuacja, w której występują nieprzewidziane koszty lub ich oszacowanie nie zgadzało się z finalnie poniesionymi środkami finansowymi. Inwestor, aby doskonalić swoje przyszłe inwestycje, powinien na bieżąco uzupełniać i analizować ten dokument.

Dzięki liście zakupów z dokładnymi cenami i linkami do sklepów / dostawców, możemy z łatwością delegować te zadania dla pracowników. Wiemy też ile kosztuje dany mebel czy metr kwadratowy płytek. Kiedy mamy opracowany standard naszego wzorcowego mieszkania, możemy w kolejnych inwestycjach optymalizować wszystkie koszty ponoszone przy remoncie i wykończeniu.

remont arkusz

Taki arkusz poza listą wszystkich wydatków i przychodów zawiera również całą bazę kontaktów do osób lub instytucji, które będą zaangażowane przy danym projekcie. Dzięki temu, że wszystkie zakładki znajdują się w jednym arkuszu kalkulacyjnym, inwestor ma natychmiastowy dostęp do wszystkich parametrów swojej inwestycji z poziomu telefonu komórkowego. Arkusz ten zawiera również odzwierciedlenie wszystkich białych tablic, wymienionych w poprzednim podrozdziale. Project manager na bieżąco widzi postępy prac i zgodność projektu z harmonogramem.

Inwestor podczas poszukiwania nieruchomości do zakupu często odwiedza nawet kilkanaście lokali, zanim zdecyduje się na zakup jednej oferty. Korzystając z arkusza zarządzania lista ofert, z łatwością można odszukać starsze oferty, które inwestor wcześniej analizował. Korzystanie z tego rozwiązania pozwala również wizualnie dostrzec różnice pomiędzy wszystkimi ofertami i wybrać spośród nich tę najbardziej dla inwestora atrakcyjną.

arkusz listy ofert

Ocena znalezionej nieruchomości pod kątem możliwości wygenerowania zysku powinna zostać przeprowadzona w arkuszu kosztorysu inwestycji. Wydaje się to być naturalnym i standardowym procesem dokonywanym przez inwestorów, jednak z racji tego, że w praktyce nie ma takiego zawodu jak „inwestor na rynku nieruchomości”, większość osób inwestujących nie posiada tak podstawowych narzędzi jak te arkusze, które tworzone są dopiero przez doświadczonych inwestorów, którzy wyciągnęli wnioski ze swoich poprzednich inwestycji. Arkusz kosztorysu inwestycji pozwala z bardzo dużą dokładnością ocenić wszystkie koszty związane z nabyciem i transformacją nieruchomości. Dzięki dokładnej analizie rynku można również ocenić z dużym prawdopodobieństwem cenę sprzedaży nieruchomości, porównując ją do sąsiednich lokali na podstawie historycznych cen sprzedaży.

Istnieje kilka kluczowych powodów stosowania takiego arkuszu.

1) Inwestor zna dokładne koszty „wejścia” w inwestycję.
2) Inwestor zna dokładne zyski podczas „wyjścia” z inwestycji.
3) Inwestor wie dokładnie ile czasu poświęci na inwestycje.
4) Wszystkie wyliczenia odbywają się automatycznie i pozwalają na zaoszczędzenie czasu i uniknięcie pomyłek.
5) Inwestor wie z automatu, czy zdecydować się na zakup danego mieszkania czy znaleźć bardziej rentowny projekt.

To idealny sposób na analizę danej oferty nieruchomości. Praktycznie ze 100% pewnością możemy określić zwrot z inwestycji i czas jej trwania. Im bardziej dogłębna analiza, tym mniej niespodzianek i różnić w założonym biznesplanie.

Najcenniejszym i często nieuwzględnianym aktywem inwestora jest jego czas. Inwestor powinien przeliczać godzinę swojej pracy na walutę i uwzględniać tę pozycję jako koszt inwestycji. Jeżeli inwestor zarabia w swojej pracy zawodowej 100zł na godzinę, a na projekt poświęca 20 godzin, to równoznaczne jest to z tym, że projekt kosztował go 2000zł, które mógł zarobić w innym miejscu. Tylko podchodząc do zarządzania budżetem projektu w ten sposób, można określić rzeczywisty zwrot uzyskany z inwestycji. Wszystkie działania podejmowane zgodnie z filozofią Lean Management, mają prowadzić do tego, aby w poniższym arkuszu pozycje kosztowe z każdą inwestycją stawały się możliwie coraz niższe, a pozycje pokazujące zysk coraz większe. Dlatego tak istotne jest posiadanie świadomości, że czas zaangażowanego kapitału i zasobów ludzkich w projekt stanowi koszt inwestycji.

EXCELE

5. Zarządzanie czasem pracy

Jest wiele narzędzi do organizacji pracy inwestora. Zarządzanie projektami może odbywać się w dowolnie wybranym przez Ciebie programie. Prowadzenie list zadań do wykonania w ciągu dnia, tygodnia, miesiąca czy całego projektu to bardzo indywidualna sprawa. Bardzo sprawdza się Google Calendar i Google Keeps. O ile dobór narzędzia do organizacji czasu, kamieni miliowych i organizacji projektu zależy od Twoich upodobań i budżetu, o tyle zarządzanie czasem i wykorzystywanie go do maksimum jest Twoim największym aktywem jako organizatora inwestycji.

czas pracy

6. Moniter i inne narzędzia RSS

Jeżeli spędzasz wiele czasu przed monitorem w celu przeszukiwania wszystkich portali ogłoszeniowych, z pomocą przychodzą narzędzia, które zrobią to za Ciebie automatycznie. W inwestowaniu w nieruchomości i wyszukiwaniu okazji kluczowy jest czas reakcji na dane ogłoszenie. To czy jesteś pierwszy u sprzedającego decyduje o tym, czy kupisz to mieszkanie w okazyjnej cenie. Dlatego gdy korzystasz z takich narzędzi jak moniter.pl, możesz ustawić filtry swoich poszukiwań i otrzymywać powiadomienia prosto na twojego smartfona. Dzięki temu natychmiast otrzymasz informację o nowej okazji i pojawisz się na miejscu jako pierwszy z zaliczką / zadatkiem, co zwiększy Twoje szanse na zakup tej okazji.

7. Networking

Najważniejsze narzędzie ze wszystkich – sieć kontaktów. To właśnie dzięki kontaktom jesteś w stanie wejść na wyższy poziom inwestowania. Twoja osobista gotówka i zdolność kredytowa zawsze się kiedyś skończy.

Budowanie relacji pozwala natomiast na dostęp do nieograniczonej ilości kapitału, pomysłów i eksperckiej wiedzy.

Gdyby większość z miliarderów straciła swój cały kapitał do zera, była by go wstanie odpracować właśnie dzięki trwałym relacjom z innymi przedsiębiorcami. Pamiętaj, wielkie rzeczy tworzy się w zespole, gdzie relacje i zaufanie są kluczowym czynnikiem.

Jeżeli chcesz budować swój majątek poprzez inwestowanie w nieruchomości, pojawiaj się na szkoleniach dla inwestorów dostępnych na naszym rynku. To nie cena szkolenia, wykładowcy czy zawartość programu jest najważniejsza. Na takie wydarzenia poświęca się swój czas i pieniądze, aby zdobyć jak najwięcej kontaktów, które na dany moment są „większe od nas”.

Na każde wydarzenie zabieraj ze sobą wizytówki i buduj swoją sieć kontaktów. Nigdy nie przegap okazji do nawiązywania nowych relacji. Zaufaj mi – to kluczowe narzędzie pozwalające na Twój rozwój.

Skorzystaj z arkusza kalkulacyjnego do zarządzania kontaktami, który pobierzesz bezpłatnie tutaj.

Z życzeniami sukcesów,
Paweł Albrecht

Transkrypt audycji:

Słuchasz audycji „Albrecht o nieruchomościach”. Ja nazywam się Paweł Albrecht i dzisiaj opowiem Ci o potędze checklisty, czyli o narzędziach, które stosują profesjonalni inwestorzy na rynku nieruchomości po to, żeby osiągać przewidywalne zwroty i przeprowadzać bezpieczne transakcje.

Jeżeli chcesz inwestować w nieruchomości na poważnie, stworzyć z tego swój dodatkowy dochód lub stworzyć swoje główne źródło dochodu, to zachęcam Cię do tego, żebyś korzystał z narzędzi, które dzisiaj przedstawię, ponieważ w znacznym stopniu ułatwiają one pracę i pozwalają na uniknięcie przede wszystkim wielu pomyłek, które wychodzą podczas pierwszych inwestycji.

A dzięki temu, że będziesz używał różnych kart kontrolnych, będziesz wiedział, na jakim etapie zaawansowania jest Twój projekt i dzięki temu realizacja pójdzie bardzo gładko.

Tak jak wspominałem w poprzednich audycjach, inwestowanie w nieruchomości to po prostu firma, która zajmuje się obrotem lub wynajmem mieszkań. Każda firma w jakiś sposób musi zarządzać swoją dokumentacją i sposób zarządzania jest zależny od tego, jak dużo tych papierów posiadasz.

Jeżeli robisz jednego albo dwa flipy rocznie, poradzisz sobie z jednym segregatorem. Natomiast jeżeli przeprowadzasz tych transakcji więcej i masz zamiar robić ich kilka, kilkanaście w ciągu roku, musisz zastosować już pewne elementy informatyzacji swojego biznesu, które pozwolą Ci na optymalizację kosztów i zysków w przyszłych inwestycjach.

Przede wszystkim zachęcam Cię do tego, żebyś nie komplikował sobie i życia i nie wprowadzał do swojego biznesu narzędzi, które wymagają bardzo dużej uwagi i czasu na to, żeby je wypełniać, ponieważ zamiast skupiać się na inwestowaniu w nieruchomości, ugrzęźniesz w papierach i w Excelach, a tego właśnie nie chcemy.

Wobec tego naszą listę narzędzi zaczniemy od organizacji dokumentacji, czy to papierowej, czy elektronicznej. Zrobimy to dlatego, bo niezwykle istotne jest kontrolowanie wszystkich zadań wykonywanych podczas inwestycji, ponieważ jest wiele procesów, które niedopilnowane mogą doprowadzić projekt do tego, że wygeneruje stratę zamiast zysku.

Najważniejszymi problemami, z którymi można się spotkać podczas prowadzenia swoich pierwszych inwestycji jest to, że zespół, z którym pracujesz. Nie ma pełnej jasności w sprawie realizacji danego projektu.

Następnym problemem jest prowadzenie prac remontowych niezgodnie z budżetem. Jeżeli założyłeś, że zarobisz na danej kawalerce 20 tysięcy, a okazuje się, że remont był 10 tysięcy droższy niż zakładałeś, no to automatycznie Twój zysk spada o połowę.

Dzieje się to tylko i wyłącznie dlatego, bo nie przewidziałeś wszystkich możliwych kosztów, które należało ponieść podczas prowadzenia właśnie tego remontu. I żeby tego uniknąć, należy stosować całą listę zakupów, o których powiemy sobie później.

Przy remontach również najważniejszym i najbardziej czasochłonnym i kosztownym problemem jest to, że Twój zespół podwykonawców i pracowników niechętnie mówi o napotkanych problemach, albo w ogóle nie przyznaje się do błędu na czas. Zachęcam Cię więc do tego, żebyś przyjął taką politykę ze swoimi pracownikami, że nawet najgorszy błąd musi zostać powiedziany wprost i prosto w oczy od razu, ponieważ gdy pracownik tego nie zrobi, no to cały projekt może zostać wywrócony do góry nogami.

Przykładowo jeżeli remontujesz łazienkę i zakładasz, że ten remont potrwa tydzień, a któryś z pracowników źle zamontował Ci brodzik, czyli na przykład woda nie spływa z tego brodzika, to musisz się liczyć z tym, że będziesz musiał znowu zbijać kafelki, na nowo kłaść ten brodzik, odklejać go, sklejać.

Tak że jest to nie potrzebna praca, która będzie wykonana dwa razy, tylko i wyłącznie z tego powodu, że pracownik nie powiedział Ci na czas, że woda z tego brodzika nie spływa. Druga możliwość jest taka, że ten pracownik sam nie wiedział, że ta woda z niego nie spływa, ponieważ nie sprawdził, czy ta woda po prostu z niego nie spływa.

Dlatego kolejnym narzędziem, o którym teraz będziemy mówić, są checklisty wykonywane przy pracach remontowych. Jeżeli pracownik zakłada Ci ten brodzik, to on na kartce ma napisane: załóż brodzik w taki i w taki sposób, puść wodę na przykład przez dziesięć minut i zobacz, czy ta woda przez te dziesięć minut swobodnie płynie.

Jeżeli on sobie odhaczy na kartce każdy z tych kroków, który miał wykonać, masz praktycznie gwarancję na to, że dana instalacja lub dany element został zainstalowany poprawnie.

Będąc już w temacie poprawek, chciałbym też powiedzieć o tym, że większość naszych ekip remontowych nie wykonuje swoich zadań na czas lub robią to niedokładnie.

Dlatego całą swoją uwagę my jako inwestorzy musimy poświęcić na to, żeby wszystkie zadania oni realizowali właśnie w określonym harmonogramie i robili to dokładnie, ponieważ każdy element, który musimy zrobić na nowo, wiąże się z ogromnymi kosztami i jest to coś, co zabija całą naszą inwestycję.

Dlatego rolą inwestora jest to, żeby wszystko grało zgodnie z założonym budżetem i zgodnie z założonym planem czasowym.

Podsumowując temat dokumentacji, zachęcam Cię do tego, żebyś stworzył sobie odpowiednią strukturę folderów na Twoim komputerze i umieścił ją najlepiej w chmurze (ja na przykład korzystam z Google Drive’a). Dzięki temu każda Twoja kolejna inwestycja będzie jeszcze lepsza, ponieważ unikniesz błędów, które popełniłeś wcześniej.

A najlepiej porozmawiać z osobą, która przeprowadziła już ten typ inwestycji, który Ty chcesz realizować, spisać to wszystko na kartce, co może pójść nie tak – i robić wszystko tak, żeby po prostu tego uniknąć.

Kolejną sprawą jest prowadzenie notatek. Przy kilku projektach, które prowadzisz jednocześnie, najważniejsze jest to, żeby notować wszystkie rozmowy i ustalenia ze stronami, które biorą udział w projekcie, a szczególną uwagę należy zwrócić na rozmowę z ekipami budowlanymi.

Każde ustalenie, które zostanie uzgodnione telefonicznie albo mailowo, musi zostać przekazane do archiwum dokumentów. Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której uzgodniłeś z budowlańcem jakąś cenę albo jakiś termin realizacji, a on się z niej nie wywiąże, to zazwyczaj, niestety, będzie mówił, że to nieprawda.

Dlatego Ty musisz mieć zawsze podkładkę, że o czymś takim rozmawialiście i takie ustalenia miały miejsce.

Myślę, że jest to najważniejsza i najprostsza rada, jaką możesz wdrożyć w życie już teraz. Jeżeli jesteś już przed swoją pierwszą inwestycją, to zaufaj mi, sięgniesz do tych notatek przy najbliższym problemie z ekipą remontową.

Więc zapamiętaj, żeby notować wszystko, co zostało powiedziane telefonicznie albo mailowo w jakimś jednym miejscu, żebyś później nie został wykolegowany na pierwszym napotkanym problemie.

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje jedna, specjalna i bardzo ważna cecha. Z bardzo dużą dokładnością jesteśmy w stanie ocenić zwrot z przeprowadzanej inwestycji.

Wszystkie odchyły od naszego biznesplanu wynikają z liczby parametrów, które oszacowaliśmy niedokładnie lub nie oszacowaliśmy ich wcale przez brak doświadczenia. Dlatego tak istotne jest ciągłe doskonalenie swoich kart kontrolnych, aby uniknąć błędów w kolejnych projektach.

Kończąc temat takiej suchej dokumentacji, chciałbym teraz powiedzieć o narzędziach, które pozwolą Ci na skuteczne inwestowanie w nieruchomości, tak jak robią to profesjonalni inwestorzy.

Po pierwsze, jeżeli jesteś na początku swojej drogi i szukasz ofert inwestycyjnych, czyli tak zwanych okazji, zachęcam Cię do tego, żebyś stworzył sobie taki arkusz kalkulacyjny, w którym będziesz umieszczał wszystkie oferty nieruchomości, które znalazłeś w internecie i które odwiedziłeś.

Czyli jeżeli byłeś dzisiaj na jakimś mieszkaniu na danym osiedlu, no to piszesz: taka i taka ulica, taki i taki metraż, taka cena, właściciel powiedział to i to, możliwe jest do zakupu za tyle, pośrednik bierze prowizję lub tej prowizji nie bierze – i wpisujesz po prostu wszystkie parametry, które pozwalają Ci na dokonanie najlepszego wyboru.

Jeżeli masz już plik, w którym spisujesz wszystkie oferty, które odwiedziłeś, zachęcam Cię też do tego, żebyś prowadził statystykę swoich wydatków marketingowych.

Jeżeli na 10 tysięcy ulotek wydałeś parę tysięcy złotych, to sprawdź, po jakim czasie spływają do Ciebie ogłoszenia z tej akcji marketingowej po to, żebyś wiedział, czy wydane pieniądze były opłacalne czy nie.

Jeżeli na ulotki wydasz 2 tysiące złotych i nie dostaniesz żadnego odzewu, a wydasz 2 tysiące złotych na studenta, który będzie chodził i szukał brudnych i zaniedbanych okien w kamienicach i okaże się, że to on przynosi więcej pieniędzy, to będziesz wiedział, że zamiast ładować pieniądze w ulotki, należy dać pieniądze takiemu studentowi, który będzie dla Ciebie chodził i wyszukiwał takich nieruchomości.

Dzięki takiemu podejściu będziesz profesjonalizował swoje wydatki, co pozwoli Ci na optymalizację wszystkich kosztów przy większej skali swojej działalności.

Wypadałoby również stworzyć sobie swój własny wzór nieruchomości wzorcowej, czyli idealne parametry, które stanowią o tym, że kupisz dane mieszkanie lub też nie. Jeżeli chciałbyś zrobić flippa, to zachęcam Cię do tego, żebyś skupił się na mieszkaniach między 40 a 55 metrów, bo takie schodzą zazwyczaj maksymalnie do trzech miesięcy, jeżeli są ładnie zrobione.

Oczywiście jeżeli zrobisz ładne mieszkanie, to ono zejdzie w kilka dni, ale w zależności od koniunktury czy tam jakichś ruchów na rynku, to maksymalnie trzy miesiące takie mieszkanie powinieneś trzymać.

Więc jeżeli masz mieszkanie między 40 a 55 metrów, w ładnej zielonej okolicy, w bloku, najlepiej z windą, jeżeli to jest takie piętro jeszcze nadające się do windy, wokół jest zielono, jest jakiś supermarket, obok jest tramwaj i jest parking, no to raczej z dużą dozą prawdopodobieństwa sprzedasz to mieszkanie i nie będzie z tym najmniejszego problemu.

Jeżeli będziesz szukał mieszkań, które odbiegają od Twojego wzorca, no to wtedy założenia, które przyjmiesz sobie w Excelu, dotyczące wszystkich kosztów nabycia mieszkania i później sprzedaży, mogą się nie spiąć z tego właśnie względu, że mieszkanie w niskim bloku z zielonym otoczeniem kupione za 250 tysięcy a mieszkanie w oficynie starej kamienicy w centrum miasta wcale nie musi wygenerować podobnego zysku przy sprzedaży.

Tak że zachęcam Cię do tego, żebyś opracował swój standard idealnej nieruchomości i się go trzymał, dopóki jeszcze nie masz tak dużej skali, żeby móc sobie pozwolić na niższy zwrot z jednego projektu.

Bo gdy realizujesz jednego czy dwa flipy w ciągu roku, to liczysz na to, że zarobisz na każdym z nich co najmniej 20-30 tysięcy, a jak wykupisz takie mieszkanie w oficynie, na którym okaże się, że zarobisz tylko 5 lub 10 tysięcy, no to może zepsuć Twoje całoroczne plany, więc trzymaj się Twojej nieruchomości wzorcowej.

Dzięki temu wszystkie założenia, które przyjmiesz w kolejnych Excelach, o których zaraz powiem, się po prostu sprawdzą.

Jeżeli będzie Ci się wydawało, że znalazłeś fajną nieruchomość, która jest poniżej ceny rynkowej, to moim zdaniem należy zweryfikować to, posługując się takim arkuszem, który masz stworzony w Excelu do analizy ofert inwestycyjnych.

Taki arkusz składa się z tego, że liczy za Ciebie automatycznie wszystkie parametry dotyczące inwestycji: wszystkie koszty wejścia i wszystkie koszty wyjścia. Czyli znajdujesz mieszkanie, wpisujesz do tego Excela, jaki ono ma metraż, na przykład kawalerka 30 metrów.

Dopisujesz do tego wysokość prowizji pośrednika i następnie całość liczy się już automatycznie. Czyli kwota zostanie przeliczona na kwotę za metr kwadratowy, zobaczysz, ile zapłacisz za PCC, bo to jest 2 procent od tej kwoty, którą wprowadzisz, będzie wyliczona też taksa notarialna, taksa za wypisy, za założenie księgi wieczystej, prowizja pośrednika, o której już mówiłem.

Zobaczysz też wszystkie koszty związane z remontami, czyli jeżeli będzie to prosty flip, będzie to na przykład wywóz gruzu, zapłacenie za ekipę remontową, wymiana na przykład ogrzewania, elektryki, ile zapłacisz za gaz, za wodę, za ubezpieczenie lokalu, za podatek od nieruchomości, za wyposażenie, za biały montaż i tak dalej, i tak dalej, łącznie z homestagingiem, promocją, reklamą, jakiś budżet rezerwowy.

Więc oprócz tego, że kupisz mieszkanie za kwotę X, zobaczysz, ile jeszcze musisz wydać na to, żeby dostosować to do Twojej nieruchomości takiej idealnej, którą chcesz sprzedać danemu klientowi, więc zobaczysz też kwotę realizacji przeliczoną na metr kwadratowy.

Więc jeżeli masz kwotę za metr kwadratowy zakupu, kwotę za metr kwadratowy realizacji, no to będziesz widział, za ile musisz sprzedać nieruchomość, żeby odpowiednio zarobić tyle, ile sobie założyłeś.

Jeżeli Excel na zielono pokaże Ci Twój dochód, to pokaże Ci też podatek PIT do zapłacenia, więc jeżeli na dochodzie netto pojawi się kwota 20 czy 30 tysięcy, no to jest to projekt, który warto realizować.

Następnie jeżeli już przeprowadzisz tak dokładną analizę, wystarczy zadzwonić do jednego czy dwóch doświadczonych inwestorów, czy te wyliczenia, które przeprowadziłeś rzeczywiście mają sens.

Jeżeli jedna, dwie osoby, które na bieżąco flippują, potwierdzą CI, że jest to mieszkanie, które może zejść za taką cenę, jaką wpisałeś sobie w Excelu, to jak najbardziej możesz z czystym sumieniem realizować taką inwestycję.

Tylko i wyłącznie w momencie, kiedy jest ona kupiona właśnie w takim niskim zielonym bloku w dobrej okolicy, w której ludzie chcą mieszkać, bo wtedy te parametry excelowe raczej nie powinny odbiegać od rzeczywistości.

Co innego jest, jeżeli kupujesz na przykład mieszkanie w kamienicy w oficynie, no bo to już jest indywidualna sprawa, czy znajdziesz na to nabywcę, czy też nie.

I tutaj również pamiętaj o tym, że jeżeli sprzedajesz mieszkanie komuś za gotówkę, to tą gotówkę dostaniesz od niego praktycznie od razu, ale jeżeli sprzedajesz tą nieruchomość komuś na kredyt, no to ten kredyt może trwać miesiąc, dwa, trzy, zanim ta osoba to dostanie, więc musisz w swoim Excelu również uwzględnić to, w jakiej formie chcesz sprzedać to mieszkanie.

Bo jeżeli skończysz mieszkanie w styczniu i chcesz sprzedać mieszkanie w styczniu, to gotówkę masz od razu. Ale jeżeli zrobisz to za kredyt, to gotówkę będziesz miał na przykład w marcu, więc od stycznia do marca musisz pokrywać wszystkie rachunki i opłaty, czynsze, które są związane z tym, że to Ty jesteś jeszcze aktualnie właścicielem tej nieruchomości, więc również takie rzeczy musisz uwzględniać w budżecie.

Dlatego jeżeli masz taki Excel i przeprowadzisz swoją pierwszą inwestycję, to patrzysz, jakie koszty poniosłeś, a jakich nie było w Excelu. Dzięki temu przy kolejnej inwestycji dodajesz sobie ten parametr.

Na przykład nie uwzględniłeś czynszu, ponieważ ktoś kupił od Ciebie nieruchomość na kredyt i Ty przez trzy miesiące płaciłeś po 500 złotych miesięcznie do spółdzielni za czynsz, więc jesteś 1,5 tysiąca w plecy, a nie pomyślałeś o tym na początku, to przy kolejnej inwestycji już te 1,5 tysiące będzie miał w kieszeni plus wszystkie inne koszty, które wyszły po drodze.

Dlatego tak istotne jest prowadzenie tego Excela i aktualizowanie go na bieżąco po każdej inwestycji.

Jeżeli już kupisz swoje mieszkanie, to należy przeprowadzić w nim remont. I tutaj najistotniejszym Excelem, który pomoże Ci przy realizowaniu Twojego projektu, jest karta ze wszystkimi zakupami.

Czyli wypisujesz sobie wszystkie możliwe materiały, które będą Ci potrzebne do realizacji danego flippa: od paneli, płytek, ubikacji, brodzików, luster, obrazków, firan, karniszy i tak dalej, po takie pierdoły typu listwy przypodłogowe, klamki, jakieś zabezpieczenia właśnie do otwierania, zamykania drzwi, tak żebyś potem nie musiał dwa razy krążyć do Castoramy.

To, że zapomniałeś na przykład jakiegoś kontaktu, to w Castoramie to jest kwestia 5-10 złotych. Ale jeżeli masz pojechać w korkach, na przykład o siedemnastej, przy wykańczaniu mieszkania do tej Castoramy po ten kontakt za 5 czy 10 złotych, to stracisz godzinę czy dwie godziny na samej jeździe tam.

Więc nie patrz na to w ten sposób, że ten kontakt kosztuje tylko 5 złotych, tylko na to, że tam będziesz musiał spędzić kolejnych kilka godzin na samą jedną pierdołę, którą mógłbyś na początku wyeliminować, gdybyś prowadził dokładną listę zakupów.

Wiadomo, że przy pierwszym mieszkaniu bardzo trudno jest spisać wszystkie koszty, ale jeżeli korzystasz z narzędzi innych inwestorów, takich na przykład jak ja mam taki arkusz, to raczej nic nie jest w stanie Cię zaskoczyć, bo każdą swoją nieruchomość realizujesz w podobnym standardzie, wszystkie materiały masz od praktycznie tego samego dostawcy.

My zamawiamy część rzeczy na Allegro, takie jak na przykład kontakty czy czasami nawet zdarzają się panele czy płytki przy większych ilościach, a reszta to jest po prostu Castorama i Ikea, w zależności od tego, jaki standard mieszkania robisz: czy robisz je na flippa, czy na najem.

Ale raczej to są trzy, cztery miejsca, w których zamawiasz stale swoje materiały i masz wypracowane już tam zniżki. Wobec tego jeżeli jedziesz do sklepu, na przykład do Castoramy, z konkretną listą zakupów, to bierzesz wszystko od razu i raczej nic nie powinno Cię już na miejscu w domu zaskoczyć, że czegoś zapomniałeś.

Jeżeli w tym arkuszu wpiszesz również ilość metrów danego mieszkania, no to automatycznie po odjęciu okien i drzwi z tej powierzchni tego pokoju, będziesz widział, ile metrów płytek potrzebujesz do położenia, ile metrów paneli, ile litrów farby będzie CI potrzebne, ile metrów listwy przypodłogowej, tej pianki do podłóg i tak dalej.

Dzięki temu zobaczysz też, jaki jest koszt robocizny za dany metraż. Jeżeli na przykład w Twoim rejonie malowanie metra ściany to jest tyle, a litr farby w przeliczeniu na metr to jest tyle, no to zobaczysz, że mieszkanie o powierzchni 20 metrów kwadratowych będzie kosztowało Cię za samo malowanie tyle.

Dzięki temu jesteś w stanie z bardzo dużą dozą prawdopodobieństwa określić, ile wydasz na ten remont konkretnie.

Jeżeli przeprowadzasz remonty sam i robisz to za własną gotówkę, no to czy się pomylisz o 5 czy 10 tysięcy, nie ma to większego znaczenia, bo cierpi na tym tylko Twoja kieszeń. Nie jesteś przed nikim odpowiedzialny, tylko przed sobą.

Jeżeli realizujesz komuś projekt i pokażesz komuś arkusz, ten do analizy oferty, że zobacz, za tyle kupuję, za tyle sprzedaję, tyle remontuję, taki mamy zysk, pokażesz do tego cały arkusz remontowy, że tyle wydajesz na farbę, tyle na panele, tyle na ekipę remontową, tyle na umywalkę, ty le na kontakt, tyle na listwę przypodłogową – no to automatycznie w oczach Twojego współinwestora wydajesz się ekspertem i łatwiej będzie CI pozyskać finansowanie.

Dzięki temu zamiast obracać własną gotówką, będziesz mógł realizować projekty przy pomocy gotówki innych osób. Do tego właśnie Cię zachęcam.

Bo cała ta audycja o tych narzędziach sprowadza się do tego, że jeżeli robisz to profesjonalnie, jesteś w stanie profesjonalnie komuś pokazać cały biznesplan, to nie będziesz miał naprawdę żadnych problemów z finansowaniem, jeżeli masz już jakiekolwiek doświadczenie w realizacji własnych inwestycji.

Zostając jeszcze w temacie remontu, chciałem powiedzieć o mojej ulubionej karcie kontrolnej, czyli o takiej karcie odbioru wykonanej pracy remontowej, która pozwalana uniknięcie wszystkich możliwych błędów za pierwszym razem.

Jak to wygląda? Drukujesz kartkę, na której są napisane wszystkie kroki, jakie dany specjalista powinien wykonać. Jeżeli zlecasz wykonanie nowej instalacji elektrycznej i masz w pokoju na przykład cztery gniazdka, to osoba, która robiła tą instalację, powinna wziąć do ręki lampkę i wsadzić do każdego z kontaktów tą lampkę, żeby zobaczyć, czy świeci się światło.

Znam osobiście inwestorów, którzy nie zrobili czegoś takiego, no i w mieszkaniu, w którym jest właśnie kilka kontaktów, kilka z nich w ogóle nie działa. Bo jeżeli już masz pomalowane ściany, już ustawione meble i tak dalej, to ciężko jest później zawołać znowu elektryka, który będzie poprawiał to na nowo, jeżeli to jest jakiś większy problem.

Stosowanie takiej karty sprawia, że takich błędów możesz uniknąć.

To samo z hydraulikiem. Jeżeli ktoś zamontował toaletę, to należy dać mu kartkę, w której on odhaczy, że toaleta została zamontowana w ten sposób, że woda spływa bez żadnego problemu tam, gdzie ma spływać.

Czyli ktoś wsadza na przykład trochę papieru toaletowego i spuszcza to jeden raz, znowu wkłada papier i spuszcza drugi raz i robi tak na przykład pięć razy. I jeżeli nie ma żadnego problemu ze spłukiwaniem wody, no to można to odhaczyć na karcie, że takie sprawdzenie zostało zrobione.

No i my dzięki temu wiemy, że jak pięć razy została woda spuszczona, no to raczej nie będzie tam już żadnych zatorów.

To samo na przykład z wanną. Jeżeli ktoś Wam zamontował wannę, no to wydajecie polecenie, że ma zostać wanna napełniona dwa razy do pełna i dwa razy ma zostać spuszczona ta woda.

Więc po jednym i drugim spuszczeniu pełnej wanny wody możecie mieć większą pewność, że ta wanna jest zamontowana prawidłowo.

Niby to się wydają proste rzeczy i oczywiste, ale jeżeli ktoś nie zrobi takiego pełnego sprawdzenia, to może się okazać po tygodniu, że jednak jest coś zapchane, coś jest źle zamontowane i nie działa prawidłowo.

No i potem odkręcanie tego to są olbrzymie koszty, a przygotowanie takich list, które już macie gotowe i realizujecie je na każdym nowym mieszkaniu nie będzie dla Was kłopotliwe, jeżeli zrobicie to raz i użyjecie ich po raz kolejny. I oczywiście takich kart kontrolnych możecie wymyślić dużo, dużo więcej niż w przypadku samego elektryka czy hydraulika.

Jako ciekawostkę mogę CI powiedzieć też, że jest jedno z narzędzi, które pozwala na identyfikację wszystkich procesów, które przedłużają Twój projekt inwestycyjny.

I tutaj przykładem jest zespół inżynierów Toyoty, który działał na takim osiedlu, które zostało zniszczone przez huragan Katrina. I oni odbudowywali domy, które zostały zniszczone, no i zobaczyli, że średnio czas budowy przy budowie jednego domu to 116 dni.

I oni to wszystko napisali na takich białych tablicach, co po kolei następuje, czyli: tu są przywożone materiały, tu jest organizowana ekipa, tu jest robione malowanie, tu coś tam, tu coś tam, no i to wszystko łącznie trwa 116 dni.

I oni zobaczyli, który z tych procesów trwa najdłużej. Okazało się, że najdłużej trwa oczekiwanie na specjalistów, czyli na hydraulika, na elektryka i tak dalej. Jeżeli w poniedziałek zamawiasz hydraulika, on przyjedzie w środę, to dopóki ten hydraulik nie wykona jakichś prac, to nie możesz iść dalej z remontem w łazience, więc jesteś o trzy dni w plecy.

Przesuwa się cały Twój projekt inwestycyjny.

Oni poprzez optymalizację tych wszystkich procesów sprawili, że czas przebudowy domu spadł ze 116 do 50 dni, czyli o ponad połowę. Jeżeli Ty w swoim projekcie zrobisz to samo, czyli po zakończeniu inwestycji zobaczysz, co zajęło Ci najwięcej czasu, to przy kolejnym mieszkaniu zrobisz to już dużo, dużo szybciej, ponieważ będziesz starał się uniknąć tych błędów, które popełniłeś na początku.

Jeszcze jedną, bardzo ciekawą rzeczą, którą podpatrzyłem od inżynierów Toyoty, jest to, że oni stosują takie białe duże tablice, na których piszą wszystkie zadania do wykonania na dzisiejszy dzień.

Jeżeli w trakcie remontu Twojego mieszkania postawisz taką tablicę, na której jest napisane, że w poniedziałek musi zostać zrobiona na przykład umywalka i kabina prysznicowa, we wtorek musi być zrobione to i to, to jeżeli przychodzisz na dane mieszkanie, to patrzysz po całym tygodniu, które prace zostały odhaczone w który dzień.

Jeżeli widzisz, że coś wizualnie nie jest odhaczone, to znaczy, że gdzieś powstał jakiś problem i automatycznie możesz zareagować.

Jeżeli przychodzisz na mieszkanie i pytasz się: Jak idzie, chłopaki? – a chłopaki mówią, że idzie super, no to nic Ci to nie mówi. Ale jeżeli na tablicy masz napisane, które zadania zostały odhaczone i możesz przejść się po mieszkaniu i sprawdzić, czy rzeczywiście tak jest, to bardzo, bardzo ułatwia to kontrolę nad wszystkim.

Bo nie jesteś w stanie wszystkiego zapamiętać, co miało zostać zrobione, co miało zostać sprawdzone. Jest tak dużo elementów podczas remontu, że po prostu nie jesteś w stanie.

A jeżeli przygotujesz sobie takie karty kontrolne i takie tablice już wcześniej, no to tylko wystarczy, że to wydrukujesz czy napiszesz to markerem i możesz wszystko na bieżąco spokojnie kontrolować.

Jeżeli dochodzi do sytuacji, w której pracujesz z nową ekipą i oni dokładnie nie wiedzą, co masz na myśli, to warto również stosować takie obrazkowe instrukcje tego, co chcesz, żeby zrobić.

Jeżeli przeprowadziłeś już na przykład podział mieszkania, na przykład salonu na pół i zrobiłeś z jednego salonu dwa pokoje, i wiesz już, jak to się robi, jak to wygląda, i masz zdjęcia z tej swojej poprzedniej inwestycji, to warto, żebyś to pokazał przy kolejnej inwestycji nowej ekipie, z którą jeszcze nie współpracowałeś, żeby oni dokładnie wiedzieli, co masz na myśli.

Jeżeli jest jakiś nowy pracownik niedoświadczony, jakiś pomocnik, żeby on również wiedział, jaką pracę mają wykonywać, żeby później nie musieć tego odkręcać.

Przez całą audycję mówię o poprawkach i odkręcaniu tylko i wyłącznie z tego powodu, że praktycznie każdy inwestor, którego znam, miał sytuację, w której musiał coś poprawiać, no i to jest kilka dni w plecy i paręset lub parę tysięcy złotych, które trzeba ponieść na nowo.

Poza wszystkimi arkuszami i kartami kontrolnymi ważne jest, żebyś korzystał również z narzędzi, które pozwalają Ci zaoszczędzić Twoje najcenniejsze aktywo, czyli Twój czas.

Jednym z takich narzędzi jest aplikacja Moniter.pl, która pozwala na wyszukiwanie wszystkich ofert nieruchomości w internecie, które Ciebie aktualnie interesują i później przesyłanie tych ofert na komórkę czy na maila na komputerze.

Dzięki temu zamiast siedzieć codziennie godzinę czy dwie przed dziesięcioma portalami ogłoszeniowymi, wystarczy, że ustawisz sobie parametry Twoich ulubionych mieszkań, czyli na przykład mieszkania między 40 a 53 metry w takiej dzielnicy.

Wykluczasz oczywiście dzielnice, które Ciebie nie interesują czy na przykład poza miastem, które się często pojawiają takie ogłoszenia, bo są tańsze. I wtedy dostajesz tylko określone informacje, które Ciebie interesują.

Jeżeli coś się pojawia na Twoi mailu, w Twoim filtrze, automatycznie, bez zastanowienia możesz tam zadzwonić, bo wiesz, że to jest oferta, która Cię interesuje. W ciemno. Dzięki temu jesteś o krok przed konkurencją, bo takie informacje dostajesz szybciej.

A często jest tak, że inwestorzy wchodzą tylko na dwa, trzy ulubione portale typu „Oto dom”, „Gumtree” i dalej już nie sprawdzają. A są takie portale niszowe, które Moniter też prześledzi, a tam część osób w ogóle nie zagląda, a niektórzy właściciele, z tego względu też, że ta cena jest inna i sposób myślenia jest inny, wystawiają to też na inne, mniej popularne portale ogłoszeniowe.

Na sam koniec chciałem powiedzieć o najważniejszym narzędziu, które powinieneś wykorzystywać, będąc inwestorem na rynku nieruchomości i tym narzędziem jest… uwaga: networking.

Dzięki temu, że nauczysz się poznawać nowe osoby i nawiązywać trwałe relacje z innymi inwestorami, będziesz w stanie wejść na kolejny poziom swojego inwestowania i realizować jeszcze większe projekty inwestycyjne.

Jeżeli korzystasz z tych narzędzi, o których mówiliśmy wcześniej i potrafisz się odpowiednio przedstawić innej osobie, jesteś w stanie zdobyć finansowanie na dowolny projekt. Jeśli liczby w Excelu się zgadzają i osoba, z którą pracujesz ma pewne doświadczenie w inwestowaniu, to jest bardzo prawdopodobne, że uda Wam się stworzyć jakiś wspólny biznes, kupicie razem mieszkanie na flippa lub na wynajem i będziecie z niego czerpać zyski.

Pamiętaj, że w inwestowaniu w nieruchomości nie jest najważniejsze to, ile Ty masz kapitału, tylko ile znasz osób, które mogą Ci ten kapitał za odpowiedni procent pożyczyć.

Dlatego zachęcam Cię do tego, żebyś stworzył sobie arkusz do zarządzania kontaktami, gdzie będziesz wpisywał wszystkie osoby, które mogą Ci być pomocne w Twoim inwestowaniu w nieruchomości.

Czyli spisujesz tam wszystkich pośredników, wszystkie osoby, które dysponują określoną ilością gotówki, osoby, które szukają okazyjnych mieszkań, gdzie jeżeli znajdziesz okazję (o czym mówiłem w innej audycji o outsourcingu, będziesz mógł tą okazję sprzedać) oraz wszystkich hydraulików, elektryków, ekipy budowlane.

Po prostu robisz sobie taki arkusz, w którym spisujesz maila, telefon, imię, nazwisko, miasto i sprawę związaną z daną osobą.

Dodatkowo zachęcam Cię do tego, żebyś wydrukował sobie wizytówki, nawet z samym imieniem, nazwiskiem, telefonem i mailem, i dzielił się tymi wizytówkami z osobami na różnych eventach, na które będziesz chodził.

Zachęcam Cię do tego, żebyś pojawiał się na płatnych i darmowych szkoleniach z inwestowania w nieruchomości, z bardzo prostej przyczyny. Jeżeli jest jakiś event, który organizuje jakaś osoba i temat wykładu jest związany z inwestowaniem w nieruchomości, to najważniejsze jest nie to, co będzie mówione ze sceny, ale najważniejsze jest to, że będzie tam kilkanaście czy kilkadziesiąt osób, które przyjadą tylko ze względu na temat.

Więc jeżeli masz już dobraną grupę tematycznie osób, które interesują się inwestowaniem w nieruchomości, to to jest najlepsza okazja do tego, żeby nawiązać z nimi relację i dokładnie wiedzieć, co im proponujesz, albo co od nich chcesz uzyskać. Dzięki temu Twój stan wiedzy o inwestowaniu w nieruchomości i sam biznes będzie rozwijał się znacznie, znacznie szybciej.

Ja, dzięki temu, że świadomie buduję swoją sieć kontaktów, poznałem w ciągu ostatniego roku kilkuset inwestorów osobiście, którzy inwestują aktywnie w nieruchomości i mają dostęp do finansowania, mają dostęp do okazji na rynku nieruchomości.

Moim zadaniem jest tylko realizowanie rzetelnie swojej pracy, przygotowywanie ciekawych projektów inwestycyjnych, a reszta dzięki poznanym kontaktom jest już prosta, bo jest dostęp i do finansowania, i do okazji, więc kwestia tylko tego, żeby robić rzetelnie swoją pracę i dotrzymywać słowa.

Jeżeli podobała Ci się ta audycja i chcesz, żebym tworzył tych audycji więcej, co tydzień czy co dwa tygodnie, serdecznie zachęcam Cię do tego, żebyś zostawił, zostawiła komentarz pod tą audycją, tak żebym ja wiedział, że to, co robię, jest wartościowe, a żeby nowe osoby, które będą chciały odtworzyć tą audycję, były bardziej zachęcone do tego, żeby ją przesłuchać w całości.

Serdecznie CI dziękuję. Do usłyszenia w kolejnej audycji. Słuchałeś audycji „Albrecht o nieruchomościach”.

Pozdrawiam – Paweł Albrecht.

[starbox]

O mnie

Witaj! Jestem Paweł Albrecht. Dzięki nieruchomościom mam czas i pieniądze na realizowanie swoich celów. Chce podzielić się z Tobą przydatną wiedzą.

 

Otrzymuj powiadomienia o nowych audycjach, poradnikach i okazjach inwestycyjnych prosto na Twój adres E-Mail

Wywiad z Pawłem Albrechtem

Akademia Sourcingu – Czym jest?

Miniatura filmu z Akademii Sourcingu

październik

12paź07:3020:30Warsztat z podnajmu 10Ostatnie 2 miejsca

13paź10:0018:00Remont w PodnajmieRejestracja na szkolenia@pawelalbrecht.com

listopad

17lis10:0017:30PolecanyAkademia Sourcingu™ 22Otwarta rejestracja - ostatnia edycja

grudizeń

01gruallday02PolecanyZjazd AbsolwentówPierwsza pula biletów - tylko 30 miejsc.

07gru07:3020:30Warsztat z podnajmu 11Otwarta rejestracja

08gru10:0018:00Remont w Podnajmie 2Rejestracja na szkolenia@pawelalbrecht.com

Mówią o nas:

  • 5 star review  Super mega pack przydatnej wiedzy, która zamienia się w ultra kaloryczny biznes. Polecam!

    thumb Wojciech Kłodziński
    5/30/2018
  • 5 star review  Dobra wiedza do zastosowania praktyce, same konkrety. Co z tym zrobisz i czy wykorzystasz? To już zależy od Ciebie.

    thumb Rafał Cecot
    8/26/2018
  • Szkolenia, które zmieniają sposób patrzenia ! Konkretnie, super atmosfera i wspaniali ludzie ! 🙂 Czego więcej potrzeba aby rozwijać swój biznes ? 🙂 POLECAM !

    thumb Łukasz Radziszewski
    10/06/2018
  • 5 star review  Sztos! Ludzie, networking, wiedza, szkolenie - 5 z plusem! Czekamy na następne. 🙂

    thumb Dawid Litewka
    8/26/2018
  • 5 star review  MERYTORYCZNIE I NA TEMAT

    thumb Joanna Zelek
    3/01/2018
  • Super wiedza i szkolenia

    thumb Tomasz Kucharczyk
    10/05/2018
  • Super spotkanie wiedza przekazana przejrzysty sposób,polecam każdemu kto jest zainteresowany nieruchomościami. Wspaniali organizatorzy i ludzie którzy przybyli z całej Polski i zagranic naszego kraju. Żeby nie było tak sielsko anielsko,szkoda ze z okazji 20 edycji nie było lampki szampana ze strony organizatora.😪😪 Byłby to akcent spinający i łączący nas wszystkich,którzy byli w tym dniu,lecz nie można mieć wszystkiego.😎😎 A pro po podsłuchałem w kuluarach ze nie było możliwości zakupu we Wrocławiu tylu kieliszków naraz.😎😎

    thumb Marek Leszek Sowiński
    8/28/2018
  • 5 star review  Wspaniałe spotkania, bardzo dużo niesamowicie przydatnej wiedzy i motywacji, naprawdę warto uczestniczyć w każdych warsztatach i akademii!

    thumb Agnieszka Maciejewska-Pasula
    8/16/2018
  • Bylem i polecam. oprócz wiedzy dostaje się bardzo ciekawy pakiet kontaktów do ludzi. Co prawda istnieje pewne zagrożenie dla wątroby, ale wierze, że uda się coś szybko z korzyścią zainwestować. chłopaki działajcie i do zobaczenia na zjeździe absolwentów 😁

    thumb Łukasz Skinder
    8/26/2018
  • konkretnie i na temat, pelny profesjonalizm

    thumb Agnieszka Bączyk
    8/26/2018

akademia sourcingu

podnajem

szkolenia dla inwestorów

SUCCESS STORIES

Sprawdź Facebook

Subskrybuj kanał na YouTube

Zobacz również

  1. Daniel z Wrocławia
  2. Podnajem – odświeżenie mieszkania
  3. Never Work Again
  4. Mateusz z Poznania
  5. Nieruchomości i biznes. Historia Pawła Albrechta
X