Update – Zobacz artykuł w formie audio w Radiu Kontestacja.com

W tym artykule pokażę Ci z jakich wybranych siedmiu narzędzi korzysta profesjonalny inwestor na rynku nieruchomości. Zapytasz wcześniej jaka jest różnica pomiędzy amatorem, a profesjonalistą? Jeden to lubi, a drugi to umie.

Poza tym, że profesjonalny inwestor wie co robi, buduje również zestaw narzędzi, który automatyzuje wszystkie jego procesy. Dzięki temu ma natychmiastowy wgląd do wszystkich swoich kontaktów, transakcji, kosztów, zysków i analiz. Zachęcam do tworzenia własnych narzędzi lub do korzystania z gotowych rozwiązań dostępnych na rynku. Przedstawiane poniżej narzędzia są przykładowymi rozwiązaniami, które możesz stosować w swoich inwestycjach. Wybieraj i dopasowuj tylko te, które są dla Ciebie niezbędne.

1. Zarządzanie dokumentacją inwestycji

Praca inwestora na rynku nieruchomości w głównej mierze opiera się na pracy przy użyciu komputera. Działania wykonywane na samej nieruchomości prowadzone są już przez wyspecjalizowane ekipy remontowe. Rolą inwestora jest przede wszystkim organizacja i kontrola wszystkich procesów zachodzących podczas projektu. Wobec tego kluczowe jest posiadanie prostego i zorganizowanego systemu zarządzania dokumentacją, która jest faktycznym i zapisanym odzwierciedleniem stanu rzeczy.

Należy zawsze pamiętać o tym, aby nie przesadzić z ilością procedur i instrukcji, ponieważ nie na tym opiera się filozofia Lean Management. Celem zarządzania dokumentacją jest łatwy i stały dostęp do wszystkich ustaleń związanych z projektem. Niezwykle istotne jest kontrolowanie wszystkich zdań wykonywanych podczas inwestycji, ponieważ jest wiele procesów, które niedopilnowane mogą doprowadzić projekt do tego, że wygeneruje stratę zamiast zysku.

Głównymi problemami, które można nie dopilnować podczas trwania inwestycji są:

  • Brak jasności w sprawie realizacji danego projektu.
  • Prowadzenie prac nie zgodnie z budżetem.
  • Zespół podwykonawców i pracowników nie chętnie mówi o napotkanych problemach.
  • Podwykonawcy nie wykonują swoich zadań na czas lub robią to niedokładnie.
  • Nie do końca wiadomo czy można wykonać dane prace budowlane, czy też nie.

Wszystkie te sytuacje sprawiają, że projekt się opóźnia i nie jest realizowany na czas. Rolą inwestora jest identyfikacja tych procesów przed ich wystąpieniem i ich poprawa. Wprowadzone standardy działania pozwalają na uniknięcie większości z negatywnych dla inwestycji zdarzeń. Aby prawidłowo zarządzać inwestycją, niezbędny jest system gromadzenia danych i informacji, tak aby z jednej strony prawidłowo realizować projekt zgodnie z biznesplanem, a z drugiej, żeby móc w przyszłości wyciągać wnioski zgodnie z filozofią KAIZEN.

Wytyczne stosowane do organizacji dokumentacji przechowywanej w formie papierowej powinny być stosowane przez wszystkich uczestników danego projektu. Przykładowe zalecenia mogą wyglądać w ten sposób:

  1. Każdy dokument papierowy jest skanowany i umieszczany w archiwum.
  2. Dokumenty, które zostają przekazane zewnętrznym podmiotom poza archiwum firmy posiadają w biurze skserowaną kopię.
  3. Każdy dokument posiada spis treści, zawierający ogólne informacje o kolejnych sekcjach.
  4. Wszystkie dokumenty przechowywane są w segregatorach.
  5. Segregatory nigdy nie opuszczają archiwum.
  6. Segregatory dla poszczególnych lat mają nazwę w formacie KOD-ROK.

Segregatory

Zarządzanie dokumentacją projektu w formie elektronicznej przykładowo może wyglądać w sposób ukazany na poniższym rysunku. Dzięki temu inwestor ma natychmiastowy dostęp do niezbędnych mu dokumentów i danych. Praca z wieloma projektami jednocześnie wymaga ogromnego skupienia, więc odpowiednio zaplanowany schemat zarządzania plikami pozwala na uniknięcie marnowania czasu, zgodnie z zasadą eliminacji marnotrawstwa MUDA.

2. Karty kontrolne – checklisty

Podczas prowadzenia wielu projektów jednocześnie, istotne jest pisemne notowanie wszystkich rozmów i ustaleń ze stronami biorącymi udział w projekcie. Szczególną uwagę należy zwrócić w stronę rozmów z podwykonawcami. Każde ustalenie, które zostanie uzgodnione telefonicznie lub mailowo, musi zostać przekazane do archiwum dokumentów.

Tylko dzięki takiej formie archiwizacji inwestor może czuć się bezpiecznie, że ustalenia w trakcie trwania inwestycji nie ulegną zmianie. Środowisko, w jakim pracuje inwestor często wymaga od niego takich zabiegów ze względu na stopień prawdomówności podwykonawców (ekip budowlanych). Zastosowanie prostej notatki zwalnia inwestora z pamiętania o wszystkich ustaleniach, oraz stanowi pisemne zobowiązanie wobec osoby, z którą była przeprowadzana dana rozmowa. Jest to prawdopodobnie najważniejsza i najprostsza rada, jaką możesz wdrożyć w życie już teraz. Jeżeli jesteś przed swoją pierwszą inwestycją – zaufaj mi, sięgniesz do tych notatek przy najbliższym problemie z ekipą remontową.

Poza pisemnie sporządzonymi notatkami z ustaleniami prac z podwykonawcami inwestor powinien jasno delegować zadania dla swoich pracowników. Sporządzenie tygodniowej karty zadań dla pracownika, pozwala na sprawniejszą realizację prac i proste określenie ich priorytetów wykonania. Jeżeli inwestor zatrudnia więcej osób, do każdego pracownika przypisany jest kierownik projektu, który nadzoruje pracę pracownika. Tygodniowa karta zadań jest narzędziem pracy nakierowanej na efekty.

Każdy z pracowników w dzień rozpoczynający tydzień roboczy ma obowiązek przygotować kartę na rozpoczęty tydzień oraz potwierdzić ją z kierownikiem. Planowanie zaczyna się od uzgodnienia z kierownikiem obszarów prac oraz celów.  Złe planowanie jest równie niemile widziane jak brak realizacji zadań. Pracownik na koniec tygodnia podsumowuje krótko tydzień, a następnie drukuje kartę, podpisuje i przekazuje do kierownika. Podpisana przez kierownika karta, z jego uwagami składowana jest w archiwum.

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje jedna specjalna i bardzo ważna cecha. Z bardzo dużą dokładnością jesteśmy w stanie ocenić zwrot z przeprowadzanej inwestycji. Wszystkie odchyły od naszego biznesplanu wynikają z liczby parametrów, które oszacowaliśmy niedokładnie lub nie oszacowaliśmy ich wcale poprzez brak doświadczenia. Dlatego tak istotne jest ciągłe doskonalenie swoich kart kontrolnych, aby uniknąć błędów przy kolejnych projektach.

Na potrzeby tego artykułu oraz własnych inwestycji, autor przygotował kilka wybranych list kontrolnych. Pierwszą z nich jest dokument, który pozwala na bardzo szczegółową analizę nieruchomości. Dzięki niemu inwestor jest w stanie z dużą dokładnością ocenić wartość oglądanej nieruchomości. Dokument ten pozwala na obniżenie ryzyka, związane ze złą oceną stanu nieruchomości. Po sprawdzeniu wszystkich punktów inwestor posiada dokładny obraz danej inwestycji. Może do niego wrócić w każdej chwili lub przekazać go innemu inwestorowi, jeżeli zdecyduje się sprzedać tę ofertę nieruchomości.

Możesz w ten sposób określić czy nieruchomość, którą analizujesz spełnia wszystkie Twoje kryteria „idealnej nieruchomości”, czyli takiej, która z największym prawdopodobieństwem zostanie sprzedana z założoną ceną za m2 w określonym standardzie wnętrza.

*Autor – Damian Kleczewski

Podczas remontu nieruchomości niezbędny jest dokument, który zminimalizuje ryzyko wystąpienia poprawek. Sprawdzonym rozwiązaniem jest stosowanie karty kontrolnej, tzw. Checklisty, która zawiera instrukcję przeprowadzenia i sprawdzenia danej pracy. Dzięki takiemu rozwiązaniu specjalista wykonujący zadanie dokładnie sprawdzi jakość wykonanego zadania. Jeżeli fachowiec wykona wszystkie elementy zawarte w karcie kontrolnej, istnieje praktycznie zerowe ryzyko sytuacji, w której dany etap pracy będzie należało wykonać jeszcze raz. Poprawki są zabójcą czasu i pieniędzy. Rób wszystko dobrze za pierwszym razem !

Karta Kontrolna

3. Zarządzanie wizualne inwestycją

Wdrożenie technik wizualnego zarządzania jest istotnym zadaniem, które stoi przed każdym przedsiębiorcą stosującym się do strategii Lean. Ludzie w dużej mierze są istotami, które kierują się zmysłem wzroku, więc czyni to komunikacje wizualna bardzo wydajną i skuteczną. Jeden obraz jest wart więcej niż tysiąc słów. Dodatkowo z biegiem czasu zmniejszamy ilość zapamiętanych informacji. Za pomocą języka wizualnego zatem możemy przekazywać wiedzę w sposób najbardziej efektywny. Komunikacja wizualna jest międzynarodowa i uniwersalna dla wszystkich odbiorców. Niestety są dwie strony medalu.

Zarządzanie wizualne wiąże się również z transparentnością zadań przekazanych pracownikom. Wobec tego mogą oni wyrażać niechęć do takiego systemu, gdyż nie chcą zostać narażeni na reakcje otaczającego ich środowiska, kiedy wystąpi problem lub brak dotrzymania terminu realizacji zadania. Dlatego tez niezwykle istotne jest podkreślenie wszystkim osobom biorącym udział w projekcie, że zarządzanie wizualne wprowadzane jest tylko po to, by pracować dokładniej i zgodnie z harmonogramem.

Wizualizacja celu konkretnego obszaru w projekcie przynosi wiele korzyści. Przede wszystkim najwięcej benefitów przynosi nowym pracownikom, którzy zadają mniej pytań i szybciej poznają swoje obowiązki. Zarządzanie wizualne przynosi takie korzyści jak:

  • Stabilność i przewidywalność procesów.
  • Mniejszy wysiłek niezbędny do zarządzania procesem.
  • Zwiększa świadomość występujących problemów i szans na ich doskonalenie.
  • Przyspiesza proces reagowania na problemy.
  • Poprawia komunikacje między pracownikami i obrazuję bieżące działania.
  • Skraca czas nauki szczególnie u nowych osób zaangażowanych w projekcie.

Koncepcja Lean Management opiera się na pracy zespołowej, wobec tego skuteczność narzędzi wizualnych zależy tylko od zaangażowania wszystkich uczestników projektu.
Zarządzanie wizualne związane z inwestycjami na rynku nieruchomości na potrzeby tego artykułu możemy podzielić na trzy części:

  1. Organizacja miejsca pracy zgodnie z zasadami 5S, tak aby ustanowić i utrzymać wysokiej jakości poziom organizacji pracy.
  2. Zarządzanie wizualne i graficzne, wprowadzone dla ułatwienia komunikacji pomiędzy uczestnikami danego procesu niebędącymi pracownikami.
  3. Zarządzanie wizualne poprzez stosowanie białych tablic dla pracowników projektu.

Pierwszy punkt odnosi się do narzędzia Lean Management o uproszczonej nazwie 5S. Jest to zestaw technik, który wiąże się z właściwą organizacją miejsca pracy. 5S wzięło swój skrót od 5 japońskich zwrotów:

  • 1. S – Sortowanie (jap. Seiri)
  • 2. S – Systematyka (jap. Seiton)
  • 3. S – Sprzątanie (jap. Seiso)
  • 4. S – Standaryzacja (jap. Seiketsu)
  • 5. S – Samodyscyplina (jap. Shitsuke).

5S

W związku z tym, iż jeden obraz wyraża więcej niż tysiąc słów, poniżej znajduję się zdjęcie zestawu narzędzi na stanowisku pracy, zaprojektowanego zgodnie z zasadą 5S. Takie rozwiązanie zapobiega w dużym stopniu nieodkładaniu narzędzi na swoje miejsce.

Narzędzia Lean

Kolejnym przykładem zarządzania wizualnego na miejscu inwestycji jest organizacja ważnych narzędzi dla danego etapu projektu. Poniżej widzimy zorganizowany magazyn z drabinami, przechowywanymi zgodnie z zasadą 5S.

Drabiny lean

Samo uporządkowanie drabin w rzędy nie stanowi jeszcze o „zarządzaniu wizualnym”. Do tego momentu możemy to nazwać tylko uporządkowaniem miejsca pracy. By zarządzać wizualnie narzędziami, można wprowadzić dużą, białą tablicę ze wszystkimi informacjami dotyczącymi położenia danego narzędzia. W tym przypadku każda z drabin została oznaczona „imieniem”, a pracownik, który zabiera drabinę z magazynu przypisuje ją na tablicy do odpowiedniej nieruchomości, gdzie drabina będzie się aktualnie znajdować. Dzięki takiemu rozwiązaniu kierownik projektu dokładnie wie gdzie i jakie zasoby są aktualnie używane. Warto zauważyć tutaj, że cały system zarządzania tablicami opiera się o magnesy, które nie sprawiają trudności w użytkowaniu tablicy.

Tablica kontrolna

Drugą częścią zarządzania wizualnego zgodnie z naszym podziałem, jest wizualna i graficzna organizacja miejsca, w którym znajdują się osoby niebędące pracownikami projektu. Mowa tutaj o wprowadzaniu takich rozwiązań, które zwiększą wartość danej inwestycji w odczuciu jej użytkowników. Klasycznym przykładem, który pokazuje jak stosując proste podejście filozofii Lean można poprawić funkcjonowanie użytkowników nieruchomości nie używając wielkich nakładów finansowych.

Przyjrzyjmy się temu, jak prowadzona jest komunikacja wizualną z pasażerami Polskich Kolei Państwowych. Każdy z pasażerów, który chce odbyć podróż otrzymuję bilet, który poza logiem przewoźnika jest tylko komunikatem tekstowym. Wobec tego osoby nieporozumiewające się w wymienionych na biletach językach nie są w stanie samodzielnie odszukać właściwego peronu na stacji. Dodatkowo, każdy z peronów oznaczony jest tym samym niebieskim kolorem. W takim razie, jak wykorzystać zarządzanie wizualne do ułatwienia dotarcia pasażerowi z punktu A do punktu B?

Wystarczy zastosować jasne i uniwersalne komunikaty graficzne. Na biletach powinny znajdować się okrągłe i kolorowe, w zależności od numeru peronu znaki graficzne. Tak na przykład peron pierwszy powinien być okrągłym czerwonym kołem. Wszystkie oznakowania na dworcu PKP powinny mieć inne kształty niż koło. Okrąg jest zarezerwowany tylko dla peronów. Dzięki temu osoba, która widzi czerwone koło na swoim bilecie, oraz czerwony znak w oddali, niezależnie od tego jakim językiem się posługuje doskonale wie, w którym kierunku się udać. Dodatkowo można zastosować informację „za 100 metrów dotrzesz do Peronu 1”. Taki komunikat utwierdzi osobę, że zmierza w dobrym kierunku. Takie rozwiązania można analogicznie wprowadzać w każdej nieruchomości, w której chcemy ułatwić życie użytkownikowi [TedX Poznań].

tedx poznań

Drugim przykładem zarządzania wizualnego w nieruchomości, który również można analogicznie przeszczepić na inne rozwiązania, jest odświeżenie klatki schodowej. Aby schody na klatce zostały pomalowane, umożliwiając ruch mieszkańcom, należy podzielić schody linią na pół i malować tylko jedną połówkę, do momentu aż wyschnie farba. Przy takim rozwiązaniu, pojawia się jednak problem związany z tym, że część osób nie zauważy kartki „świeżo malowane” i zostawiając ślady na schodach spowoduję, że prace będzie należało wykonać jeszcze raz, co obciąży czas pracowników i budżet projektu. Aby zapobiec takiej sytuacji, należy zastosować niemożliwy do zignorowania komunikat wizualny.

Klatka schodowa

Na powyższym zdjęciu, widać dokładnie strzałki z taśmy papierowej, które pokazują mieszkańcom po której stronie można się ówczesnego dnia poruszać. Mogłoby się wydawać, że same papierowe żółte linie i kartka „świeżo malowane” wystarczą, jednak w przypadku ze zdjęcia, zanim wprowadzono biało czerwone taśmy niemożliwe do niezauważenia, klatkę schodową poprawiano dwukrotnie ze względu na ślady zostawione na świeżo malowanej części. Ten przykład idealnie ilustruje sytuację, w której zarządzanie wizualne może zapobiec wykonywaniu poprawek, które są najbardziej uciążliwym i niemile widzianym elementem każdego projektu.

Trzecim i najważniejszym z punktu widzenia inwestora podziałem zarządzania wizualnego, jest komunikacja pomiędzy kierownikiem projektu a jego wykonawcami. Aby komunikacja wizualna była skuteczna, stosuje się białe tablice, które mają na celu przekazanie jasnej informacji na temat aktualnie przeprowadzanych prac i wyznaczonych celów długoterminowych. Taki system zarządzania bardzo dobrze wpływa na działanie zgodnie z harmonogramem i budżetem projektu. Podstawowych rodzajów białych tablic, które mają zastosowanie w każdym projekcie inwestycyjnym, możemy wymienić co najmniej trzy.

Pierwszą z omawianych jest główna tablica, która pozwala zidentyfikować wszystkie procesy i zadania zachodzące podczas projektu inwestowania w nieruchomości. Naniesienie na tablice wszystkich etapów projektu pozwala na zidentyfikowanie wąskich gardeł i skupienie się na ich rozwiązaniu. Przykładem zastosowania takiej tablicy jest projekt ST. Bernard, prowadzony przez zespół inżynierów z Toyota Production System Support Center, w którym odbudowywano domy lokalnych społeczności po huraganie Katrina. Dzięki zastosowaniu białych tablic i dogłębnej analizie przyczyn związanych z przestojami w budowie, zmniejszono czas budowy domu średnio ze 116 do 50 dni.

Toyota biała tablica

Zespół inżynierów Toyoty identyfikując wąskie gardła swojego projektu związanego z przebudową domów zauważył, że najdłużej podczas trwania całego projektu czeka się na przyjazd specjalisty na plac budowy.

Drugim w kolejności największym problemem były czasochłonne i kosztowne poprawki, wynikające z niestosowania procedur i kart kontrolnych po zakończonej pracy. Dlatego też wprowadzona została kolejna biała tablica, która kontrolowała wszystkie procesy wymagające poprawy, tak aby czas reakcji skrócić do minimum.

tablica kontrolna

Zastosowanie takiej tablicy pozwala wizualnie uchwycić wszystkie trendy, związane z pracami wymagającymi poprawy. Jeżeli inwestor prowadzi kilka projektów jednocześnie i zauważy na tablicy, że w każdej nieruchomości kabina prysznicowa wymaga naprawy, może to dawać jasny i prosty sygnał do tego, aby zmienić zamawiany model kabiny lub fachowca, który te kabiny instaluje.

Trzecia tablica, która znacznie usprawnia pracę jest związana z listą zadań. Pracownicy na placu budowy doskonale wiedzą, jakie zadania czekają ich do wykonania konkretnego dnia. Zarządzanie wizualne lista zadań pozwala również na szybkie reagowanie na wszystkie przesunięcia w czasie danego projektu. Kierownik budowy może przerzucić zasoby z innego projektu tam, gdzie prace idą wolniej. Dane gromadzone na tych tablicach archiwizowane są w arkuszu kalkulacyjnym, który po zakończeniu projektu można dokładnie przeanalizować i wyciągnąć wnioski.

Tablica to do

Każdą pracę do wykonania można stosownie opisać, tym samym ułatwiając jej wykonanie według naszych standardów. Takie rozwiązanie wiąże się również z wprowadzeniem standaryzacji procesów. Najlepszą instrukcją wykonania zadania jest wyraźne zdjęcie i określenie kluczowych punktów procesu. Dzięki temu każdy nowy pracownik wie według jakich standardów ma wykonać swoją pracę.

procedura do wykonania

Każdy, kto choć raz przeprowadzał inwestycje na rynku nieruchomości wie, że najtrudniejszym do koordynacji jest proces remontu lub budowy nieruchomości. Skala trudności zarządzania tym etapem wynika z tego, iż inwestor współpracuje z osobami, które nie zawsze są do końca rzetelne i słowne. Wynika to z tego, iż w Polsce większość ekip budowlanych lub fachowców pracuje na kilku projektach jednocześnie. W takim przypadku, bez odpowiedniego systemu zarządzania praktycznie zawsze pojawiają się opóźnienia w harmonogramie projektu. Dlatego też prowadzenie wizualnego systemu zarządzania etapem remontu czy budowy, jest kluczową dla inwestora pomocą w trzymaniu się budżetu i harmonogramu.

Dla osób zarządzających większym portfelem mieszkań pomocne jest również stosowanie wizualnego zarządzania kluczami do mieszkań. Przy kilkunastu czy kilkudziesięciu mieszkaniach bez takiego systemu bardzo trudno jest odszukać właściwy klucz. Wprowadzenie odpowiednich kolorów dla danego typu nieruchomości może bardzo ułatwić proces komunikacji pomiędzy inwestorem a pracownikiem, który będzie potrzebował dostępu do danego lokalu. Tą samą metodą można również oznaczać zarówno klucze wewnętrzne do pokoi jak i zewnętrzne do zamków głównych.

klucze

4. Zarządzanie inwestycją przy użyciu arkuszy kalkulacyjnych

Zarządzanie projektem jest głównym zadaniem należącym do project managera, którym w małej firmie zazwyczaj jest sam inwestor. Każdy projekt, który zostanie zakończony powinien zostać dokładnie przeanalizowany pod kątem tego, co poszło w projekcie zgodnie z planem, a co można poprawić przy kolejnej inwestycji. Dzięki systemowi wizualnego zarządzania łatwiej jest identyfikować wszystkie problemy oraz błędy i przenosić je do arkuszy kalkulacyjnych. Takie arkusze z inwestycji na inwestycje są udoskonalane o kolejne pozycje i notatki. Potrzeba wielu lat doświadczenia, aby w kosztorysie remontu uwzględnić wszystkie możliwe pozycje związane z kosztami inwestycji. Zgodnie z zasadą ciągłego doskonalenia inwestor powinien ulepszać wszystkie narzędzia, z których korzysta, a arkusze kalkulacyjne dotyczące budżetu czy planu remontu idealnie nadają się na stałą optymalizację.

Narzędziem, które świetnie sprawdza się w zarządzaniu projektem jest arkusz zarządzania inwestycją. To narzędzie stworzone w Excelu, składające się z wielu  zakładek zawiera wszystkie możliwe pozycje, jakie należy uwzględnić przy wykonywanym projekcie. Jedną z takich zakładek jest lista kosztów. Każdy projekt inwestycyjny jest inny i zawiera inne pozycje kosztowe. Jednak prawie zawsze zdarza się sytuacja, w której występują nieprzewidziane koszty lub ich oszacowanie nie zgadzało się z finalnie poniesionymi środkami finansowymi. Inwestor, aby doskonalić swoje przyszłe inwestycje, powinien na bieżąco uzupełniać i analizować ten dokument.

Dzięki liście zakupów z dokładnymi cenami i linkami do sklepów / dostawców, możemy z łatwością delegować te zadania dla pracowników. Wiemy też ile kosztuje dany mebel czy metr kwadratowy płytek. Kiedy mamy opracowany standard naszego wzorcowego mieszkania, możemy w kolejnych inwestycjach optymalizować wszystkie koszty ponoszone przy remoncie i wykończeniu.

remont arkusz

Taki arkusz poza listą wszystkich wydatków i przychodów zawiera również całą bazę kontaktów do osób lub instytucji, które będą zaangażowane przy danym projekcie. Dzięki temu, że wszystkie zakładki znajdują się w jednym arkuszu kalkulacyjnym, inwestor ma natychmiastowy dostęp do wszystkich parametrów swojej inwestycji z poziomu telefonu komórkowego. Arkusz ten zawiera również odzwierciedlenie wszystkich białych tablic, wymienionych w poprzednim podrozdziale. Project manager na bieżąco widzi postępy prac i zgodność projektu z harmonogramem.

Inwestor podczas poszukiwania nieruchomości do zakupu często odwiedza nawet kilkanaście lokali, zanim zdecyduje się na zakup jednej oferty. Korzystając z arkusza zarządzania lista ofert, z łatwością można odszukać starsze oferty, które inwestor wcześniej analizował. Korzystanie z tego rozwiązania pozwala również wizualnie dostrzec różnice pomiędzy wszystkimi ofertami i wybrać spośród nich tę najbardziej dla inwestora atrakcyjną.

arkusz listy ofert

Ocena znalezionej nieruchomości pod kątem możliwości wygenerowania zysku powinna zostać przeprowadzona w arkuszu kosztorysu inwestycji. Wydaje się to być naturalnym i standardowym procesem dokonywanym przez inwestorów, jednak z racji tego, że w praktyce nie ma takiego zawodu jak „inwestor na rynku nieruchomości”, większość osób inwestujących nie posiada tak podstawowych narzędzi jak te arkusze, które tworzone są dopiero przez doświadczonych inwestorów, którzy wyciągnęli wnioski ze swoich poprzednich inwestycji. Arkusz kosztorysu inwestycji pozwala z bardzo dużą dokładnością ocenić wszystkie koszty związane z nabyciem i transformacją nieruchomości. Dzięki dokładnej analizie rynku można również ocenić z dużym prawdopodobieństwem cenę sprzedaży nieruchomości, porównując ją do sąsiednich lokali na podstawie historycznych cen sprzedaży.

Istnieje kilka kluczowych powodów stosowania takiego arkuszu.

1) Inwestor zna dokładne koszty „wejścia” w inwestycję.
2) Inwestor zna dokładne zyski podczas „wyjścia” z inwestycji.
3) Inwestor wie dokładnie ile czasu poświęci na inwestycje.
4) Wszystkie wyliczenia odbywają się automatycznie i pozwalają na zaoszczędzenie czasu i uniknięcie pomyłek.
5) Inwestor wie z automatu, czy zdecydować się na zakup danego mieszkania czy znaleźć bardziej rentowny projekt.

To idealny sposób na analizę danej oferty nieruchomości. Praktycznie ze 100% pewnością możemy określić zwrot z inwestycji i czas jej trwania. Im bardziej dogłębna analiza, tym mniej niespodzianek i różnić w założonym biznesplanie.

Najcenniejszym i często nieuwzględnianym aktywem inwestora jest jego czas. Inwestor powinien przeliczać godzinę swojej pracy na walutę i uwzględniać tę pozycję jako koszt inwestycji. Jeżeli inwestor zarabia w swojej pracy zawodowej 100zł na godzinę, a na projekt poświęca 20 godzin, to równoznaczne jest to z tym, że projekt kosztował go 2000zł, które mógł zarobić w innym miejscu. Tylko podchodząc do zarządzania budżetem projektu w ten sposób, można określić rzeczywisty zwrot uzyskany z inwestycji. Wszystkie działania podejmowane zgodnie z filozofią Lean Management, mają prowadzić do tego, aby w poniższym arkuszu pozycje kosztowe z każdą inwestycją stawały się możliwie coraz niższe, a pozycje pokazujące zysk coraz większe. Dlatego tak istotne jest posiadanie świadomości, że czas zaangażowanego kapitału i zasobów ludzkich w projekt stanowi koszt inwestycji.

EXCELE

5. Zarządzanie czasem pracy

Jest wiele narzędzi do organizacji pracy inwestora. Zarządzanie projektami może odbywać się w dowolnie wybranym przez Ciebie programie. Prowadzenie list zadań do wykonania w ciągu dnia, tygodnia, miesiąca czy całego projektu to bardzo indywidualna sprawa. Bardzo sprawdza się Google Calendar i Google Keeps. O ile dobór narzędzia do organizacji czasu, kamieni miliowych i organizacji projektu zależy od Twoich upodobań i budżetu, o tyle zarządzanie czasem i wykorzystywanie go do maksimum jest Twoim największym aktywem jako organizatora inwestycji.

czas pracy

6. Moniter i inne narzędzia RSS

Jeżeli spędzasz wiele czasu przed monitorem w celu przeszukiwania wszystkich portali ogłoszeniowych, z pomocą przychodzą narzędzia, które zrobią to za Ciebie automatycznie. W inwestowaniu w nieruchomości i wyszukiwaniu okazji kluczowy jest czas reakcji na dane ogłoszenie. To czy jesteś pierwszy u sprzedającego decyduje o tym, czy kupisz to mieszkanie w okazyjnej cenie. Dlatego gdy korzystasz z takich narzędzi jak moniter.pl, możesz ustawić filtry swoich poszukiwań i otrzymywać powiadomienia prosto na twojego smartfona. Dzięki temu natychmiast otrzymasz informację o nowej okazji i pojawisz się na miejscu jako pierwszy z zaliczką / zadatkiem, co zwiększy Twoje szanse na zakup tej okazji.

7. Networking

Najważniejsze narzędzie ze wszystkich – sieć kontaktów. To właśnie dzięki kontaktom jesteś w stanie wejść na wyższy poziom inwestowania. Twoja osobista gotówka i zdolność kredytowa zawsze się kiedyś skończy.

Budowanie relacji pozwala natomiast na dostęp do nieograniczonej ilości kapitału, pomysłów i eksperckiej wiedzy.

Gdyby większość z miliarderów straciła swój cały kapitał do zera, była by go wstanie odpracować właśnie dzięki trwałym relacjom z innymi przedsiębiorcami. Pamiętaj, wielkie rzeczy tworzy się w zespole, gdzie relacje i zaufanie są kluczowym czynnikiem.

Jeżeli chcesz budować swój majątek poprzez inwestowanie w nieruchomości, pojawiaj się na szkoleniach dla inwestorów dostępnych na naszym rynku. To nie cena szkolenia, wykładowcy czy zawartość programu jest najważniejsza. Na takie wydarzenia poświęca się swój czas i pieniądze, aby zdobyć jak najwięcej kontaktów, które na dany moment są „większe od nas”.

Na każde wydarzenie zabieraj ze sobą wizytówki i buduj swoją sieć kontaktów. Nigdy nie przegap okazji do nawiązywania nowych relacji. Zaufaj mi – to kluczowe narzędzie pozwalające na Twój rozwój.

Skorzystaj z arkusza kalkulacyjnego do zarządzania kontaktami, który pobierzesz bezpłatnie tutaj.

Z życzeniami sukcesów,
Paweł Albrecht

Paweł Albrecht

Specjalista w zakresie pozyskiwania ofert inwestycyjnych i ich finansowania.
Tworzy narzędzia i informacje dla inwestorów, które ułatwiają inwestowanie w nieruchomości.

Masz pytania lub chcesz się spotkać? Pisz śmiało na: mail@pawelalbrecht.com

O mnie

Witaj! Jestem Paweł Albrecht. Dzięki nieruchomościom mam czas i pieniądze na realizowanie swoich celów. Chce podzielić się z Tobą przydatną wiedzą.

okazje rynkowe newsletter

Lista wydarzeń

październik

28paź(paź 28)10:00(paź 28)10:00Akademia Sourcingu™ 12Zarejestruj się teraz10:00 - 17:30 Wrocław Organizator: Paweł Albrecht

listopad

18lis(lis 18)08:00(lis 18)08:00PolecanySzkolenie z podnajmuZarejestruj się teraz08:00 - 20:30 Wrocław Organizator: Kamil i Paweł

grudzień

02gru(gru 2)10:00(gru 2)10:00Akademia Sourcingu™ 13Zarejestruj się teraz10:00 - 17:30 Wrocław Organizator: Paweł Albrecht

09gru(gru 9)08:00(gru 9)08:00Szkolenie z podnajmuZarejestruj się teraz08:00 - 20:30 Wrocław Organizator: Kamil i Paweł

styczeń

19styallday21alldayPolecanyZjazd Absolwentów AkademiiZarejestruj się teraz(Cały dzień) Warszawa Organizator: Paweł Albrecht

akademia sourcingu

szkolenia dla inwestorów

SUCCESS STORIES

Sprawdź Facebook

X